Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Зигзаги концессии

портал «Российский строительный комплекс», Пятница, 01 Января 2016 г.

Тема Международного форума «Умный город будущего», казалось бы, входит в острое противоречие со сложившейся экономической ситуацией: умный город – это большие расходы, а большие расходы невозможны в ситуации «затягивания поясов».

Однако четвертый форум продемонстрировал как минимум всеобщее желание двигаться вперед. Тем более что практика свидетельствует о том, что некоторые направления «народного хозяйства» даже в кризис набирают обороты. Например, проекты концессионных соглашений в сфере ЖКХ.

Это может быть следствием предпринятых ранее, еще до кризиса шагов, и тем не менее... По словам министра строительства Михаила Меня, выступавшего на круглом столе, организованном в рамках форума, на сегодняшний день уже работают 535 концессионных проектов, 107 договоров были заключены в текущем году. В данный момент на региональных сайтах размещены 1000 лотов для заключения новых соглашений. Сейчас, констатирует министр, это единственный реальный способ привлечения бизнеса к проектам в коммунальной сфере. И позитивно то, что появляется конкуренция, причем в этом процессе конкурируют довольно мощные компании.

Сложнее ситуация выглядит на рынках малых городов. И здесь требуется господдержка, по всей видимости, Фонда содействия развитию ЖКХ. Есть губернаторы, которые с интересом продвигают это направление, объединяя проекты мелкие и крупные – чтобы помочь бизнесу повысить экономические показатели. Такая концепция получила в министерстве название «вершков и корешков». И эта схема работает: если компания берет выгодный объект, то в нагрузку может получить что-то менее доходное.

Государство намерено включить механизм субсидирования процентной ставки по кредитам для таких компаний. А в целом, серьезных изменений законодательства в этом направлении не будет, сейчас важно отработать существующие правила игры. Предусмотрены лишь мелкие корректировки правового поля. Например, в соглашениях будет обозначена третья сторона – в лице местного органа власти. «Муниципалитет лучше не бросать один на один во взаимоотношениях с бизнесом», – объяснил министр. Кроме того, частные компании зачастую не берутся за такие проекты из-за неоформленности имущества, с которым имеют дело – сетями, дорогами и пр. Процесс оформления может идти годами. Благодаря корректировке закона теперь можно брать в концессию недооформленное имущество с обязательством сделать это.

Рабочая группа по проектам ГЧП в министерстве помогает субъектам готовить к конкурсам подобные проекты. Дальнейшая работа будет строиться по принципу шлифовки имеющейся практики, устранения подводных камней.

На следующий год в России установлено ограничение: совокупный коммунальный платеж для частных лиц не должен превышать 4%. С этим могут возникнуть сложности, если в наборе услуг появится новая, и, как следствие, тарифы повысятся. Например, в районе появляется газопровод, и к домам подводится газоснабжение. Или – вследствие возведения на средства частного инвестора станции по обезжелезиванию воды улучшается ее качество. Повышение платежей в таких случаях регламентировано распоряжением Правительства РФ. Правда, в обмен на инвестиции: если действительно в субъекте появится бизнес и реальные инвестиции в коммунальную сферу.

В распорядительном документе, подписанном премьер-министром Правительства РФ Дмитрием Медведевым, прописана также 5-процентная прибыль компаний, участвующих в проектах тепло- и водоснабжения. Хотя окончательные цифры будет корректировать губернатор: каждый субъект имеет свои особенности.

При работе с имуществом и объектами ЖКХ, как правило, бизнес заключает с государством договор аренды. Сейчас таких договоров по самым разным объектам – и крупным, и мелким – заключено более 15 тысяч. Сейчас прорабатывается другая схема – не арендная, а концессионная, она более выгодна для бизнеса. В противном случае нужно будет дождаться завершения действия старого договора, чтобы переоформить его на более выгодных условиях.

Сергей Сиваев, управляющий директор Федерального центра проектного финансирования группы ВЭБ, остановится на положительных и отрицательных моментах, связанных с практикой концессионных проектов. Положительным он считает то, что торги на такие проекты стали подразумевать торговлю ценой. «Ранее торговали чем угодно, только не ценовыми показателями», – говорит С. Сиваев. Кроме того, подобные начинания должны стимулировать конкуренцию на рынке и генерирование денежных средств. И если сама схема проекта разработана правильно, то деньги участникам проекта вернутся. Проблемным вопросом Сиваев считает прогнозируемость выручки. Может ли она быть спрогнозирована, если тарифное решение принимает не сторона договора, а местная администрация. Еще один аспект – это сроки договоров и стоимость денег, которую на долгий срок также невозможно спрогнозировать. Сроки – это вообще ключевой момент: если долгосрочное кредитование предусматривается на срок 10 лет, а строительство нового объекта укладывается примерно в 4 года, то срок концессионного соглашения в 15 лет можно считать оправданным. Более длительный вряд ли оправдан. Хотя бы потому, что нет уверенности, что подобная услуга спустя такое длительное время будет актуальной. Договора на 30 лет, считает Сиваев, можно оценивать как приватизацию объекта. Так что срок концессии на 15 лет – это оптимально. Третье – это ограничение тарифа. Консервативные подходы на этот счет приводят к тому, что приток денег в коммунальный сектор становится ограниченным. Например, ни одного проекта в сфере водоснабжения нет. В секторе теплоснабжения ситуация не так однозначна именно потому, что там с тарифами предлагается больше вариативности.

Руководитель комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству Общественного совета при Минстрое РФ Алексей Макрушин считает, что процесс идет в правильном направлении. Впервые за последние годы в отрасль пошли компании. Пока нет больших инвестиций, но есть большая подготовительная работа, без которой невозможен результат. А реальные инвестиции придут в эту сферу тогда, когда станут доступными кредиты, когда улучшится финансовая обстановка, когда решатся вопросы с тарифами. Сейчас Минстрой предпринимает героические усилия по повышению привлекательности этой сферы, вносит поправки в законы о концессионных соглашениях. И в этом смысле, скорее всего, потребуется запускать межмуниципальные концессии, потому что маленькие города и их системы водоканалов и пр. надо объединять и сдавать оптом, а не в розницу. Маленькие объемы работ инвесторам принципиально не интересны. «Хотя инвесторы – это пугливые люди, которые тонко реагируют не только на законы, но и на решения, которые принимаются. Непопулярные политические решения уменьшают количество инвесторов в отрасли и увеличивает стоимость привлекаемых ими средств», – считает Макрушин. В целом нагрузка на них высока. Им надо и модернизировать отрасль, и работать в условиях жесткого тарифного ограничения. И здесь важно решить ключевой вопрос: кто отвечает за коммунальную инфраструктуру? Если это субъекты, то надо дать им большую свободу в выборе возможных вариантов развития таких проектов. Если же это федеральная власть, то тогда она должна брать на себя большую финансовую нагрузку и более активно оказывать помощь системе ЖКХ. При этом масштабы работ предстоят большие: в области теплоснабжения надо решить вопросы внутренней эффективности, в сфере водообеспечения решить вопросы долгов. И наконец, сформировать новую отрасль – по утилизации и переработке отходов.

Владимир Павлов, генеральный директор «Мортон Капитал», рассказал о достижениях крупной девелоперской компании в сфере ЖКХ. В основном это касается создания объектов водоснабжения нового поколения. Осуществлять такие проекты помогает синергия – сочетание девелоперских функций с функциями коммунальщиков. Речь идет об умном водоканале, решении участвовать в концессионных соглашениях, не ждать изменений в законодательстве и самостоятельно пройти путь концессионера. Срок для этого потребовался немалый – 9 месяцев. Были обследованы несколько объектов Московской области и региональные. Как предполагает Павлов, в Подмосковье два таких объекта могут быть получены в концессию благодаря участию в конкурсных процедурах, в регионе – как результат частной инициативы. Общий объем инвестиций «Мортона» в такие проекты по Московской области составит 10 млрд руб., в региональный проект 4 млрд руб.

По данным Никиты Чулочникова, члена правления Ассоциации АКОН, за три последних месяца число концессионных соглашений выросло на 83 (это данные на ноябрь 2015 г.). По мнению Н. Чулочникова, одним из подводных камней является наличие долгов и то, как их следует взыскивать частному инвестору с конечного потребителя. Для тех, кто работает с большим количеством потребителей, это актуально. Теперь, после изменения законодательства и возможности перехода на прямые договора с конечными потребителями, это станет головной болью ресурсоснабжающих организаций, а не управляющих компаний. Само снижение платежной дисциплины может определяться и снижением платежеспособности населения. Хотя среди злостных неплательщиков есть государственные объекты с неотключаемыми системами жизнеобеспечения. То есть надо рассмотреть вопрос о том, как сделать, чтобы входя в концессионные соглашения его участник не сгенерировал новые долги. И еще одна проблема: со стороны концессионеров не должны проходить попытки подмены собственных средств инвестиционными ресурсами государства. А прибыль компании следовало зафиксировать хотя бы на уровне 10% с учетом официального уровня инфляции, иначе такой бизнес попросту уйдет в минус.

Роман Искандеров, руководитель Центра ГЧП Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения, объяснил, что организация, которую он представляет, объединяет 80% водоканалов России. Интерес к подобным концессионным проектам проявляют и сами инвесторы, и муниципалитеты. Если местные власти с трудом готовят сейчас договора и условия по ним, а также контролируют процессы их выполнения, то нужны образовательные курсы. И вторая проблема – это экологические риски. Росприроднадзор накладывает на водоканалы многомиллионные штрафы за отсутствие очистных сооружений, и под эти санкции могут подпасть концессионеры, которые заключили договора буквально вчера.

Выступление Олега Данилюка, коммерческого директора ACTIVE CIS, на общем фоне выглядело наиболее оптимистично. Компания занята в сфере ЖКХ с 2009 г., много работает с объектами социальной сферы – школами, больницами, детскими садами, по энерго-сервисным контрактам она обслуживала системы наружного освещения в Астрахани. О. Данилюк считает, что вся такая работа сегодня выгодна, причем и в сфере водоснабжения, и освещения, и теплоснабжения. Финансовый поток платежей для извлечения прибыли вполне достаточен. Так, первая очередь модернизации в рамках энерго-сервисного контракта сетей наружного освещения в Астрахани окупилась за пять лет. Та же ситуация «по теплу», по муниципальному транспорту и воде. Вложения в социальные объекты окупаются на текущем тарифе за 4,5 года. Глобальная проблема заключается в обслуживании малых городов. Потому что пока отсутствует механизм их кооперации. «В Воронежской области по закону надо провести конкурс в 32 муниципалитетах. При этом происходит потеря экономического эффекта за счет утраты масштаба. Нужно содержать 32 обслуживающие организации, которые должны нести затраты на приобретение оборудования, аренды, за обслуживание автотранспорта. Вместо этого можно создать одну организацию в городе, работающую с применением интеллектуальных систем «умного города» и мониторинга, в результате чего вместо 32 организаций останется всего две. А сумма сэкономленных средств может составить 60 млн руб.», – рассказал Данилюк. То есть глобальная проблема – это не рост тарифов и долги, а отсутствие кооперации между муниципалитетами. Тем более, что накладные расходы на сопровождение концессионных договоров что 10 млн руб., что 100 млн руб. одинаковы. В сфере городского автотранспорта большой потенциал заложен в переводе его на газоснабжение. Также прибыльна и сфера городского освещения.

Вторая большая проблема – это наличие маленьких компаний в сфере ЖКХ. «Приходит такая компания в сферу ЖКХ, финансовых ресурсов у нее нет, потенциала тоже. Она собирает деньги за обслуживание и что-то как бы инвестирует, но потом все оборачивается долгами», – заключил эксперт. О. Данилюк поддержал идею включения городской администрации в концессионные соглашения – чтобы она тоже несла ответственность за принимаемые решения.


Новостройки
Квартиры