Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Центр притяжения

газета РБК (Недвижимость), Четверг, 26 Ноября 2015 г.

Присоединение к Москве новых территорий открыло возможности для масштабных экспериментов: по сути, градостроители решили изменить схему развития мегаполиса - создать несколько новых полноценных центров. однако пока сделать этого не получилось. основной проблемой для развития присоединенных территорий стало создание рабочих мест.

Живем в новой, работаем в старой

Проект "Новая Москва" реализуется с 2012 года. Как объясняет заместитель директора отдела стратегического консалтинга "Colliers International Россия" Марина Гордеева, основной задачей небывалого эксперимента было создание полицентричной структуры города, причем у этого процесса было две цели: снижение маятниковой миграции и улучшение транспортной ситуации. Достичь их предполагалось за счет создания новых рабочих мест. "Основной задачей для застройщиков, сформулированной правительством Москвы, было комплексное освоение новых территорий. Это значит не просто возводить жилье в чистом поле, а формировать полноценную комфортную жилую среду с местами приложения труда, социальными объектами, парковыми зонами и объектами коммерческой недвижимости. При этом требования к строительству этих объектов не ниже московских. Как результат - переселение многих жителей из старых районов столицы в Новую Москву. За три прошедших года население этой территории выросло более чем на треть", - рассказывает заместитель генерального директора концерна "Крост" Марина Резвова.

Как вспоминает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова, концепция развития Новой Москвы предполагала создание 12 точек роста. "Рядом с каждым крупным населенным пунктом планировалось образовать кластер с определенной направленностью: например, в Троицке - научный, медицинский; в Коммунарке - общественно-деловой и развлекательный", - говорит Ирина Доброхотова. При таком планировании территория Новой Москвы должна была стать полицентричной, что позволило бы избежать перегруженности дорог.

Было заявлено о строительстве к году в Новой Москве более 54 млн кв. м нежилой недвижимости, предназначенной для работы 1.1 млн человек. Из этих площадей 19.1 млн кв. м будет отведено под производство, а 35.4 млн кв. м - под сферу услуг. Однако из задуманного удалось воплотить немногое. "В настоящее время проекту развития Новой Москвы всего три года, и за это время создано около 70-80 тыс. рабочих мест, в основном в торговле, сфере услуг, образовании и строительстве", - говорит Марина Гордеева. Однако эти рабочие места не покрывают потребностей жителей, поэтому нельзя сказать, что эксперимент проходит сбалансированно.

Как отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая, в первую очередь начали развиваться территории вблизи уже существующих населенных пунктов и крупных транспортных магистралей. "Ключевой точкой роста является Коммунарка, там будет построен масштабный административно-деловой центр, а также социальная инфраструктура, коммунальные объекты и транспортно-пересадочные узлы", - добавляет генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. По ее словам, под общественно-деловую застройку планируется отвести 46.5 га.

Вторая по значимости точка роста - Румянцево, где уже запланировано около 170 тыс. рабочих мест. Кроме административно-деловых объектов, значительные площади займут торговые, складские, коммунальные объекты, а также реальное производство. Как раз в этой точке роста уже открыт первый офисный парк - "Комсити", состоящий из 107.5 тыс. кв. м офисных площадей и 7.5 тыс. кв. м торговых. Здесь работает и бизнес-парк "Румянцево". А грандиозный проект развития локации Внуково пока остался на бумаге: здесь планировалось построить многофункциональный комплекс "Аэрополис".

"Использование новых территорий для релокации офисов и представительств крупнейших компаний - это очень актуальное направление для развития Новой Москвы", - говорит управляющий партнер, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга "Группа Родина" Владимир Щекин. Однако, по его словам, чтобы этот кластер развивался, необходимо выстроить диалог между бизнесом и властью, сделать проект более инвестиционно привлекательным: упростить процедуру подключения к инженерным сетям, строить транспортную инфраструктуру за счет города, возможно, предусмотреть льготное налогообложение для проектов с большим объемом социальной инфраструктуры. "Пока не получилось создать на территории Новой Москвы правительственный административный центр, который должен стать своего рода центром притяжения для бизнеса, инвестиций, проживания и создания дополнительных рабочих мест", - говорит Владимир Щекин.

В итоге, по словам генерального директора "Мортон-Инвест" Антона Скорика, сейчас большая часть жителей Новой Москвы, как и других районов, расположенных за МКАД, ездят на работу в столицу. "Ситуация обеспечения территорий за МКАД рабочими местами актуальна не только для новой московской территории. Сегодня в основном местами приложения труда в Новой Москве являются сфера услуг и торговый бизнес. Офисные помещения в общем объеме коммерческих площадей занимают пока небольшую часть, однако в перспективе здесь будут появляться крупные бизнес-кластеры, которые смогут обеспечить жителям Новой Москвы достаточное количество рабочих мест рядом с домом", - говорит Антон Скорик.

Например, по его словам, таким кластером в будущем станет проект "Экспо Лэнд", в состав которого войдут технопарки, офисные, торговые и выставочные площади. По самым скромным подсчетам, он обеспечит десятки тысяч рабочих мест и станет местом сосредоточения деловой жизни и точкой роста на карте Новой Москвы. Еще один крупный проект - строительство кампуса в Новой Москве на 473 тыс. кв. м. Недавно Московский государственный машиностроительный университет заявил о поиске инвестора для этого проекта.

Непривлекательные офисы за МКАД

Помешать осуществлению этих планов могут сложные экономические условия. "Изначально предполагалось, что более половины проектов будет строиться за счет инвесторов. В настоящее время мы видим значительно меньшее количество инвесторов, готовых рассматривать, например, строительство деловых комплексов за пределами МКАД", - говорит Марина Гордеева. По ее мнению, решением может стать размещение серьезных "якорей": головных офисов крупных банков или административных структур, которые смогут способствовать развитию вокруг себя деловых районов.

Важно и то, что пик интереса инвесторов к территории Новой Москвы сейчас пройден. "Сейчас есть понимание, что рынок в значительной степени насыщен. Если говорить об офисной недвижимости, то уже построенные бизнес-парки, такие как "Румянцево", "Комсити", К2, полностью насытили спрос и даже значительно превысили его. В настоящий момент строительство офисов в Новой Москве не имеет никакого экономического основания. Такая ситуация, по нашему мнению, сохранится в ближайшие годы", - считает директор по инвестициям IPT Group Алексей Стрелецкий.

А вот потенциал для торговой недвижимости, по мнению экспертов, имеется, поскольку в Новой Москве стремительно вводятся в строй новые дома. Однако здесь уже строятся такие крупные торговые центры, как "Рио" на Киевском шоссе, "Бутово Молл", а часть строящихся проектов заморожена. "Даже текущие строящиеся проекты, по нашим оценкам, обеспечат новых потребителей достаточным количеством качественных торговых и развлекательных площадей. С точки зрения спроса сохраняется интерес к спортивным и культурным объектам инфраструктуры, но они малоинтересны для инвестиций по причине низкой доходности и, как правило, развиваются совместно с торговыми центрами", - уточняет Алексей Стрелецкий.

Детсадов и школ не хватает

"На сегодня в Новой Москве остро стоит вопрос обеспечения жителей социальной и транспортной инфраструктурой", - добавляет Мария Литинецкая. По ее словам, юго-западное направление изначально было выбрано для присоединения как одно из наименее урбанизированных и нуждающихся в развитии. "Несмотря на то что власти прилагают большие усилия к развитию Новой Москвы, темпы строительства инфраструктуры пока невысокие", - считает она.

Как отмечает гендиректор компании "Новые Ватутинки" Александр Зубец, в большинстве случаев девелопер проекта старается отложить строительство социальной инфраструктуры на последнюю очередь. "Прежде всего ему интересно возвести дома, от реализации квартир в которых он и получает прибыль, тогда как детский сад или школа - это дополнительная финансовая нагрузка, не приносящая доходов", - говорит он. В итоге, по его словам, в Новой Москве складывается ситуация, когда жители первых очередей проекта элементарно не могут устроить ребенка в школу или детский сад, поскольку объекты пока не построили.

Но есть и обратные примеры. Как рассказал Антон Скорик, в микрорайоне Солнцево-Парк, реализацию которого ГК "Мортон" начала сразу после кризиса 2008 года (на тот момент эти территории еще не входили в состав Москвы), было заложено максимальное количество социальных и других инфраструктурных объектов. И благодаря этому сегодня в Солнцево-Парке нет очередей в детские социальные учреждения микрорайона, говорит Антон Скорик.

Не очень активно развивается в Новой Москве строительство паркингов. По словам Марии Литинецкой, за семь месяцев 2015 года в Новой Москве физлицами было заключено менее 200 договоров долевого участия на приобретение машино-мест в паркингах. Количество купленных за этот же период квартир превысило 5.2 тыс. Таким образом, машино-место в собственность приобрел лишь каждый 26-й покупатель жилья. "Столь низкий показатель говорит о том, что будущие жители Новой Москвы не готовы платить несколько сотен тысяч за место для своей машины", - говорит Мария Литинецкая.

Транспортные планы

Еще одна проблема развития Новой Москвы - транспортная. Планы по развитию транспортной сети у московских властей грандиозные.

Основным локомотивом развития территории должна стать прокладка метро. "Метро принесет значительное облегчение, но речь идет о довольно долгосрочных планах. В 2015 году откроются станции "Румянцево" и "Саларьево", но сейчас в окружении этих станций застройки мало. "Саларьево" будет конечной станцией Сокольнической линии", - говорит Софья Лебедева. Еще одна ветка, которая будет протянута в Новую Москву, - продолжение Калининско-Солнцевской линии. На Третьем пересадочном контуре будет станция "Мичуринский проспект", далее пойдут станции "Озерная", "Терешково", "Солнцево", "Боровское шоссе", "Новопеределкино", "Рассказовка". Возможно продление линии дальше, к аэропорту Внуково, с еще двумя станциями - "Пыхтино" и "Внуково", строительство которых начнется после 2020 года.

Строительством новых станций метрополитена планы не ограничиваются. Так, уже ведутся работы по расширению Калужского шоссе - его реконструкция должна завершиться в следующем году. Кроме того, власти решили развивать аналог легкого метро. "Скоростной трамвай будет ходить от ул. Новаторов (здесь будет станция метро Третьего пересадочного контура) через Коммунарку и Южное Бутово в поселок Воскресенское. Начать строительство трамвайной линии планируется в 2017 году", - говорит Ирина Доброхотова.

Как отмечает Александр Зубец, самое существенное положительное влияние на рынок недвижимости Новой Москвы могут оказать появление генплана с четким зонированием территорий и окончательное утверждение будущих дорожных связок, которые должны "сшить" присоединенные территории. По прогнозам московских властей, генплан Новой Москвы должен быть готов к середине 2016 года.

В то же время, если маятниковая миграция сохранится в существующих масштабах, эти меры не помогут решить вопрос перегруженности транспортных магистралей.


Новостройки
Квартиры