Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Дешевле есть куда!

портал «Квадрум», Среда, 02 Сентября 2015 г.

Чем обернётся предельная и беспредельная экономия при строительстве жилья

Всем интересующимся темой жилищного рынка периодически приходилось натыкаться на зарубежные публикации об уникальных квартирах-чуланах площадью 7-12 кв. м. Иногда об их дизайне пишут в восторгом как о ярких проявлениях возможностей минимализма. Но всё же такие явления не должны быть массовыми, и хочется верить, не станут таковыми на российском рынке.

Прийти к минимуму

В последнее время появились разговоры о перспективах жилья класса «эконом-минус», о том, что в условиях сложной макроэкономической ситуации застройщикам придётся максимально удешевлять проекты, чтобы покупатели могли себе позволить приобрести хотя бы минимальное жильё. Однако, опрошенные эксперты считают даже попытки введения подобной классификации несерьёзными.

«Вопрос введения нового сегмента "эконом-минус" видится мной весьма сомнительным действием, – считает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. – Исторически на рынке российской недвижимости условно выделялось три основных класса жилья: эконом, бизнес и элит. После кризиса 2009 года на стыке эконом- и бизнес-класса появился новый сегмент — комфорт. Последний при сохранении приемлемой цены включает ряд дополнительных качественных характеристик, которые повышают уровень жилья. С появлением этого сегмента нынешний эконом-класс является самым дешёвым вариантом жилья с минимальным набором интересных предложений. Когда речь заходит о сегменте "эконом-минус", не совсем понятно, насколько ещё можно снизить уровень проекта, чтобы продукт был востребован».

Дело в том, что нынешние застройщики, имеющие какие-то недостатки в юридической плоскости (статус апартаментов), местоположении, наличии социальной инфраструктуры и проч., пытаются компенсировать их за счёт других характеристик, например, в интересной архитектуре, широком ассортименте планировок, озеленении. Это нормальная практика на рынке, позволяющая сделать проект привлекательнее для покупателей, отмечает она.

В тесноте и в обиде

На рынке представлены проекты с малогабаритными квартирами, рассчитанными на самый маленький бюджет. Тем не менее нельзя говорить о возведении проектов, полностью состоящих из квартир такой категории. Обычно они составляют примерно 5-10 % от общего количества квартир, и зачастую их наличие воспринимается как дополнительное преимущество проекта, предлагающего различные планировки в зависимости от предпочтений покупателей. Что касается снижения цены, то некоторые застройщики уже сейчас имеют минимальную маржу, и в случае уменьшения стоимости жилья встаёт общий вопрос о рентабельности строительства, считает Наталья Саакянц.

«Официально такой категории в классификации жилых объектов нет, – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, – но к ней условно можно причислить жильё, относящееся к нижней границе эконом-класса по следующим признакам: типовой проект (блочный или панельный); стандартные планировки; минимальные площади квартир (30 кв. м и менее); без отделки; отсутствие собственного паркинга; большинство объектов инфраструктуры вне территории жилого комплекса. Из социальной инфраструктуры — минимальный набор, который предписан градостроительными нормативами. Вот такие объекты и можно называть термином "суперэконом"».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», категорична: «Никакого понятия жилья "эконом-минус" не существует. Самый "низкий" класс жилья — это эконом. Если брать за основу заявления инвесторов, то жильё класса "эконом-минус" должно соответствовать следующим критериям. Во-первых, иметь небольшую площадь. Во-вторых, располагаться на удалении от объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, т.е. не иметь в пешей доступности детских садов, школ, поликлиник, магазинов, остановок общественного транспорта и прочих благ цивилизации. В-третьих, стоимость такого жилья должна быть в пределах 1-3 млн руб. Очевидно, это вряд ли будет монолитный дом. Вообще, довольно сложно представить подобный проект на рынке. Не стоит забывать, что власти в последние годы постоянно работают над улучшением качества проектов. Напомню, с 2016 года запрещено строительство домов старых типовых серий. Да и саму этажность тоже ограничивают, чтобы избежать появления "муравейников" и снизить плотность населения».

Как показывает опыт компании Urban Group, минимальная площадь малогабаритной квартиры для комфортного проживания должна быть не менее 27 кв. м. Дальнейшее уменьшение площади не только не целесообразно, но и социально опасно: резкое снижение площади квартир может негативно повлиять на социальный фон жилого комплекса, считает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании.

Кроме того, по его словам, квартира теряет функциональность. Спальная, кухня, санузел и место для гардероба — наличие всех этих зон необходимо для комфортного проживания. Если сократить метраж, то рационально разместить в квартире все необходимые вещи и мебель будет достаточно проблематично. Маленькое тесное пространство в доме типовой постройки на далекой окраине не способствует формированию у человека вкуса и чувства прекрасного.

Доля квартир-студий зависит от концепции самого проекта, формата застройки. В разных проектах она может варьироваться от 10 % до 70 %. В проектах компании ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Солнечная Система» представлены квартиры-студии от 28 кв. м, их доля составляет около 12 % от общего числа квартир, и они пользуются большим спросом.

Вообще, экономия хороша только до определённого уровня. «Я думаю, что откровенный "эконом-минус" без отделки будет продаваться хуже, чем студия в стиле минимализма, но в современном качественном жилом комплексе, – полагает Мария Литинецкая. – Важно понимать, что, покупая голые стены, нужно заложить несколько сотен тысяч рублей на ремонт. То есть, первый вариант будет пользоваться популярностью, только если разница в цене будет более миллиона».

А это довольно сложно обеспечить. К концу первого полугодия пятерка самых бюджетных предложений апартаментов выглядит так: CleverLand (1,98 млн руб. за 16,03 кв. м); «Берёзовая Аллея» (2,49 млн руб. за 25,4 кв. м); Soyuz Apartments (3,09 млн руб. за 17,18 кв. м); «Савёловский Сити» (3,91 млн руб. за 28,78 кв. м); Kleinhouse (3,999 млн руб. за 17,15 кв. м).

То есть уже за 2 млн можно купить апартаменты с минимальным набором инфраструктуры и в пределах МКАД. И при этом не придётся жертвовать комфортом проживания, мириться с отсутствием магазинов, остановок общественного транспорта и прочими благами цивилизации.

Вторичный рынок

Иногда в качестве примера самого дешёвого жилья приводят «хрущёвки», особенно находящиеся в плохом состоянии. По мнению Алексея Шлёнова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», к малогабаритным на вторичном рынке недвижимости можно отнести трёхкомнатные квартиры с общей площадью от 49 до 51 кв. м, двухкомнатные с общей площадью от 35 до 40 кв. м, и однокомнатные площадью от 12 до 25 кв. м, которые делятся на два типа: с кухнями и без. Площадь «однушек» без кухни, как правило составляет от 12 до 16 «квадратов», с кухнями — от 18 до 25, где под кухню чаще отводится 2,5-3 кв. м.

В настоящее время объекты эконом-класса, находящиеся в реализации на территории старой Москвы, представляют собой панельные дома, с высотой потолков около 2,7 м. Лифты в таких домах отечественного производства, парковка, как правило, свободная, расположенная на придомовой территории. Квартиры предлагаются с уже возведёнными межкомнатными перегородками и зачастую с выполненной муниципальной отделкой, сообщает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

К эконом-классу можно отнести как новостройки, так и вторичную недвижимость, расположенные в панельных домах, с минимальным благоустройством территории, простейшими отделочными материалами входных групп, указывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Находиться они могут быть и в Москве, и в любой точке области. На вторичном рынке столицы к эконом-классу можно причислить и квартиры в 5-этажных домах без лифта, хотя расположены они могут быть и во вполне престижных районах столицы. Например, на Комсомольском проспекте или в районе Аэропорт.

По мнению Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора компании «МОРТОН-Инвест», малогабаритные квартиры — это квартиры с площадью жилья однокомнатной квартиры или квартиры-студии от 20 до 32 кв. м, двухкомнатной или «евродвушки» (где зона кухни совмещена с гостиной) — от 38 до 48 кв. м, 3-комнатной — от 58 до 62 м. За счёт небольшого метража эти квартиры имеют невысокую стоимость, ниже стоимости стандартной квартиры с аналогичным количеством комнат.

Например, в микрорайоне «Жемчужина Зеленограда» стоимость квартиры площадью около 20 кв. м начинается от 1,7 млн. руб. Это одно из наиболее выгодных предложений на московском рынке недвижимости и все они уже практически раскуплены. Поэтому, с точки зрения цены малогабаритной квартиры, её вполне можно отнести к самому доступному классу жилья — эконому.

Но это касается только стоимости. Все представленные нами малогабаритные квартиры размещаются в индивидуально спроектированных современных монолитных домах, качество строительства которых и обеспечение инфраструктурными возможностями относятся уже к классу комфорт, говорит Игорь Сибренков. Высота потолков в таких домах выше и в чистовой отделке достигает 2,75-2,80 м. Кроме того, на первых нежилых этажах домов планируется размещать дополнительные помещения, предназначенные для пользования владельцами таких квартир. Это площади для хранения вещей, проведения встреч и мероприятий.

Например, если владельцы небольшой квартиры захотят отметить день рождения или другой праздник дома, а определённому количеству гостей будет не комфортно в небольшом пространстве, то сделать это можно будет в отдельной комнате на первом этаже дома. Также владельцам малогабаритных квартир часть громоздких или редко используемых вещей будет удобно хранить в специально отведённом для этого помещении. Помимо дополнительных удобств к услугам жильцов предоставляется широкий набор инфраструктуры — социальной, торговой, сервисно-бытовой и офисной. «В наших крупных проектах мы строим также и культурные учреждения — Русские культурно-просветительские центры, например, – указывает эксперт. –Таким образом, формат малогабаритных квартир по стоимости относится больше к эконом-классу, а по качеству — это, безусловно, комфорт-класс».

Районы скопления

«В прошлом году основная часть предложения эконом-класса (примерно 50 %) была сосредоточена в районе Некрасовка, сегодня их доля там составляет всего 27 %, – информирует Елизавета Гудзь. – 13 % новостроек эконом-класса сегодня реализуется в Западом Дегунино, по 8 % в Южном Чертаново, Солнцево, Нагорном, Нагатинском Затоне и Митино, где также представлены крупные проекты. Минимальная средняя стоимость кв. м новостроек эконом-класса сегодня в Зеленограде — 76. тыс. руб., наиболее дорогой эконом в Нагорном — 234 тыс. руб. за кв. м».

Варианты таких квартир можно найти как за пределами МКАД, так и на территории Москвы, считает Алексей Шлёнов. В основном, это пятиэтажный фонд в районах Метрогородок, Южное Медведково, Ростокино, Нагорный, рядом со станцией метро «Октябрьское поле», на Семеновской улице, улице Буракова и т.д.

Про мнению Ирины Доброхотовой, старый жилой фонд сегодня сложно поддаётся классификации. То, что считалось жильём бизнес-класса, например, 5-8 лет назад, сегодня может и не соответствовать предъявляемым требованиям. Состояние же самой квартиры на вторичном рынке, безусловно, влияет при её оценке на конечную стоимость, но при этом едва ли можно сказать, что хрущёвки это суперэконом, а, например, квартиры в домах постройки 1970-90-х годов — уже комфорт-класс. Поэтому современная классификация применима только к новостройкам.

«Мортон» предлагает малогабаритные квартиры и квартиры-студии в новых проектах: микрорайоне «Жемчужина Зеленограда» (от 19,7 кв. м) и «Северный» (от 30,8 кв. м) на территории Москвы, а также в подмосковных проектах: Мортонграде «Путилково» (от 20,68 кв. м), 3-й очереди Мортонграда «Бутово» (от 22,91 кв. м), микрорайоне «Восточное Бутово» (от 21,56 кв. м) и ЖК «Люберецкий» (от 26,24 кв. м). Большинство этих проектов расположено рядом с Москвой, не далее 10 км от МКАД. Исключение составляет проект в Зеленограде — около 40 км от МКАД.

По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость» объём предложения новостроек эконом-класса в июле вырос относительно июня на 3 % и составил 37 корпусов. При этом доля предложения новостроек этого сегмента в общем объёме предложения составляет всего около 11,5 %, тогда как в конце прошлого года доля жилья данного класса в общей структуре предложения составляла 12,3 %. Средняя стоимость новостроек эконом-класса в июле составила 145,7 тыс. руб., что на 3,9 % ниже, чем в июне.

По словам Ирины Доброхотовой, в Москве на данный момент строится всего 12 корпусов эконом-класса (против 52 корпусов в сегменте комфорт). Доля супер-эконома незначительна. Например, «Варшавское шоссе 141» (площади квартир от 22,4 кв. м, панельный).

Более радикальные оценки даёт коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. В зависимости от критериев, по которым жилье относить к эконом или комфорт-классу, доля такого жилья в Московской области составляет от 30 до 50 %.

«Мы предлагаем малогабаритные квартиры сразу в нескольких проектах, – рассказывает Игорь Сибренков, – но доля малогабаритных квартир в общем объёме жилья в этих проектах небольшая и составляет около 5 %».

А вот по мнению Марии Литинецкой, в Москве нет ни одного проекта, который можно было бы отнести к классу «эконом-минус». «Да, в продажу в этом году вышло несколько комплексов апартаментов с небольшими площадями, – утверждает она. – Например, это CleverLand или МФК Starting House. В первом проекте площади варьируются от 16 кв. м до 33 кв. м, а стоимость от 1,9 до 4,3 млн руб. Во втором проекте площади варьируются от 23 кв. м до 45 кв. м, а стоимость от 4 до 7,9 млн руб. Но оба комплекса имеют минимальный набор инфраструктуры, поэтому единственный критерий, по которому они подходят к классу "эконом-минус" — это небольшие площади».

В массовом сегменте жилой недвижимости нет проектов, в которых были бы представлены исключительно студии. Кроме того, ни один жилой комплекс нельзя будет отнести к классу «эконом-минус» хотя бы по той причине, что застройщики обязаны обеспечить жителей минимальным набором инфраструктуры, в противном случае проект просто не прошёл бы согласование и не получил разрешение на строительство.

На период экономической рецессии увеличение доли подобного жилья — процесс неизбежный, считает Григорий Алтухов. Он выгоден и застройщикам, и покупателям.

«Гетто возникнут едва ли, всё-таки даже самое дешёвое жильё у нас нельзя назвать доступным, необходим бюджет в размере нескольких миллионов рублей, – уверена Ирина Доброхотова. – А вот увеличение доли квартир малого метража — вполне вероятно. Такие лоты востребованы покупателями благодаря небольшому бюджету покупки. Девелоперы в кризисное время также могут пойти по пути наименьшего сопротивления, предлагая большее количество малогабариток, чем обычно, поскольку они быстрее продаются. Всё это может привести к снижению качества возводимого жилья эконом-класса».

Перспективы возможного появления «эконом-минус» нельзя оценить однозначно, считает Мария Литинецкая. С одной стороны, квартиры за 1-3 млн руб. действительно могут помочь решить жилищные проблемы. С другой стороны, кто будет покупать такое жильё? Очевидно, что не семьи с детьми: разместиться втроем на 20 кв. м — это что-то из области фантастики. Бизнесмены, часто приезжающие в командировки, не будут селиться далеко от центра. Не у всех студентов есть машины, чтобы ездить до университета. Молодые семьи тоже не хотели бы тратить несколько часов на проезд до работы, поскольку общественного транспорта поблизости от дома просто не будет. Да и любой разумный человек несколько раз подумает: а нужно ли ему жить в таком "муравейнике"?».
Новостройки
Квартиры