Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Вагончик тронется...

портал «Квадрум», Понедельник, 31 Августа 2015 г.

Реконструкция МКЖД заставила задуматься о перспективах освоения прилегающих районов

Столичное правительство обещает открыть пассажирское движение по Московской кольцевой железной дороге в конце будущего года. Как следует из последних сообщений, она будет интегрирована в систему метрополитена.

Наземно-подземное метро

По сути, МКЖД станет вторым пересадочным контуром столичного метро, позволит не только разгрузить кольцевую линию метрополитена, но ещё и уменьшить пассажиропоток на вокзалах, так как МКЖД будет иметь пересечения с 9 радиальными направлениями пригородных электричек. Всего на «кольце» появится 32 станции ТПУ. Из них 16 станций будут связаны с действующими станциями метро: 10 непосредственно с метрополитеном (3 новые станции), 6 в пешей доступности, а 9 станций будут иметь пересадки на радиальные линии железных дорог. У всех станций будут пересадки на наземный городской транспорт, на 12 станциях должны появиться перехватывающие парковки.

Стоимость проезда на обоих видах транспорта для пассажиров будет одинаковой. Заплатить за проезд необходимо будет всего один раз. При пересадке с МКЖД на метро и обратно дополнительная оплата проезда не потребуется.

Разумеется, вся эта система улучшит транспортную доступность прилегающих районов, что в свою очередь повлияет и на «строительную востребованность» прилегающих территорий и привлекательность существующей недвижимости.

Чтобы понять, почему МКЖД столь важно для транспортной системы города, стоит обратиться к истории. Дорогу открыли в 1908 году, и тогда она называлась МОЖД — Московская окружная железная дорога. Тогда же вдоль окружной образовалась новая граница города, которая в 1917 году стала официальной границей Москвы, заменив Камер-Коллежский вал.

Протяженность кольца 54 км, а с учётом примыкающих веток и подъездных путей — 145 км. Сегодня дорога известна как грузовая, однако в самом начале её работы был период, когда по ней осуществлялись и пассажирские перевозки. Для этого были построены станции-вокзалы: Владыкино, Воробьёвы Горы, Братцево, Серебряный Бор, Лихоборы, Лефортово, Канатчиково и другие. МОЖД развозила рабочих и служащих прилегающих к ней предприятий, правда, как свидетельствует история, пассажиров всегда не хватало. К концу 1920-х районы, по которым проходит трасса МОЖД, получили надёжное трамвайное и автобусное сообщение, и в 1934 году пассажирское движение по кольцу было закрыто.

Разговоры о том, что железнодорожному кольцу хорошо бы вернуть функцию по перевозке пассажиров, велись ещё в 50-е годы прошлого века. Но главное препятствие к этому так и не было устранено — дорога никогда не была электрифицирована. С учётом конструктивных особенностей МКЖД это казалось крайне затратным. И до последнего времени по ней ходили только тепловозы.

Кого порадует кольцо

Сегодняшняя реконструкция эту проблему решает, как решает и другие — объединение МКЖД с метрополитеном и наземным транспортом, что, как уже говорилось выше, простимулирует развитие некоторых прилегающих территорий. Именно некоторых, считают специалисты.

Дело в том, что кольцо имеет неправильную форму, и если на юге, в районе Лужников оно проходит в пяти километрах от Кремля, то на северо-западе оно оттягивается на 12 км и проходит по довольно «запущенным» в транспортном отношении районам и промышленным территориям. Вот они-то и получат максимум «профита» от запуска пассажирской линии и строительства соответствующей инфраструктуры.

«Таких локаций немного, поскольку большая часть станций Малого кольца (23 из 32) предполагает пересадку на действующие метро или платформы пригородных электричек. Например, открытие платформы Лужники с переходом на станцию метро "Спортивная" существенно не изменит транспортную доступность в районе Хамовники, где сейчас действуют шесть станций метро, более 22 маршрутов автобусов и троллейбусов», – считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Но «немного» таких территорий только в перечислении, а вот по значимости — это громадный потенциал развития.

Девелоперы в плюсе

По мнению экспертов, проект МКЖД стимулирует девелопмент объектов недвижимости в тех локациях, которые прежде не развивались. «Основным фактором, ограничивающим спрос на недвижимость и, соответственно, активность девелоперов, является транспортная доступность, а в данном случае недоступность, отдельных территорий, – объясняет ситуацию руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов. – В первую очередь, речь идет о тех участках МКЖД, которые пройдут по территориям, не имевшим раньше иных связей, кроме радиальных, то есть добраться до них можно было только из центра, тогда как никаких "кольцевых" соединений между собой они не имели, что сильно ограничивало доступность районов и мобильность населения. Речь идет, прежде всего, о юго-востоке и востоке Москвы, а также севере — именно этим зонам создание МКЖД даст толчок к развитию, в том числе строительству жилья, торговых площадей и офисов».

Итак, больше всего, считают эксперты, кольцо поможет востоку и юго-востоку столицы. Кстати, если обратиться к недавней истории, при строительстве ТТК именно юг и юго-восток получили максимальную «прибыль» от строительства дороги — там сильнее всего подорожала недвижимость и стали развиваться проекты. Сегодня в этих районах расположены основные промзоны «под развитие», в рамках которых, отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, планируется масштабное жилое строительство, а также создание новых рабочих мест.

«Среди них можно отметить "Серп и молот", промзону "Грайвороново", "ЗИЛ", "Южный порт"», – перечисляет он. – На территории бывшего завода "Серп и молот" компания "Донстрой" планирует возведение жилого микрорайона "СИМВОЛ" (1,5 млн кв. м недвижимости). Неподалеку часть территории, ранее принадлежащей концерну "Алмаз-Антей", будет активно осваиваться ещё одним крупным застройщиком — ГК "МОРТОН", в планах которого возведение жилого комплекса и бизнес-центра с отведением площадей для подразделений самого застройщика.

В составе промзоны "Грайвороново" также планируется возведение жилья (около 255 тыс. кв. м) в рамках одноименного проекта массового сегмента (эконом/комфорт). Помимо жилых монолитных домов в составе комплекса планируется возвести инфраструктуру — образовательные учреждения, офисы, ТЦ, рекреационные зоны».

Улучшит МКЖД и транспортную доступность проекта «Полуостров ЗИЛ», который предполагает комплексное освоение территории бывшего Автозавода имени Лихачева, в результате чего, по информации Марии Литинецкой, на площади более 370 га появится многофункциональная застройка площадью 4,5 млн кв. м с жилой, офисной, рекреационно-развлекательной, образовательной зонами. Несомненные плюсы проекта: высокая транспортная доступность, близость к ТТК, соседство с Москвой-рекой, развитая инфраструктура, — позволят возводить жильё от комфорт- до бизнес-класса. Кроме того, будет обеспечена лучшая связь Даниловского района с соседними Донским и Южнопортовым. «Сегодня главная транспортная артерия данной территории — ТТК. С помощью Малого кольца железной дороги жители смогут быстро и удобно перемещаться между районами, разделёнными промзонами, водными и железнодорожными путями», – сообщает Мария Литинецкая.

Ждут транспортные улучшения и другие территории столицы — на севере дорога поможет развитию, к примеру, промзоны «Коптево» и районы Западное Дегунино и Отрадное, на востоке в зону влияния МКЖД попадают Перово и Гольяново, на западе — Очаково-Матвеевское. «Все эти территории в будущем станут значительно более комфортными для проживания. По нашему мнению, результат такой работы мы уже увидим уже через 5-10 лет», – говорит ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

Среди вроде бы на первый взгляд «беспроблемных» районов, транспортную доступность которых также улучшит «кольцевая», Мария Литинецкая выделяет «Большой Сити», охватывающий территории районов Пресненский, Хорошевский, Хорошево-Мнёвники, Дорогомилово, Филёвский Парк. «В настоящее время значительную часть территории "Большого Сити" занимают промзоны. Их реновация поможет создать новые городские кварталы с жильём разной ценовой категории, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой, включая места приложения труда и обширные рекреационные зоны. Общая площадь "Большого Сити" составляет около 1 тыс. га, объём планируемой застройки — 21 млн кв. м недвижимости», – рассказывает эксперт.

Местная выгода

Но это всё крупные масштабы в перспективе. Однако, считают специалисты, повлияет открытие дороги и на «местные рынки» вторичных предложений. «Обычно при открытии станции метро рядом с домом стоимость недвижимости повышается на 10-20 %. Запуск МКЖД тоже послужит поводом для повышения цен, однако в данном случае это будет, скорее, спекулятивное завышение, потому что новые станции будут находиться достаточно близко к уже существующим, и, в основном, особой нехватки транспортных путей в большинстве районов нет», – поясняет ситуацию консультант департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл» Екатерина Кургина.

По мнению эксперта, сейчас сложно точно спрогнозировать, на сколько вырастут цены. Предположительно, реально они повысятся в пределах 7-12 %, всё будет зависеть от того, находятся ли рядом уже действующие станции или это труднодоступный район. Это затронет новостройки — цены на них устанавливаются застройщиками, которые могут указать параметр открытия новых ж/д путей, как дополнительный плюс.

«Вторичное жильё также подпадет под эту тенденцию. Однако со временем, когда ажиотаж спадает, цены скорректируются», – считает Екатерина Кургина. По её мнению, сильнее всего рост будет заметен на севере от Коптева до Ботанического сада: как раз здесь новые пассажирские станции будут кстати, через них станет удобнее добираться в пригородные зоны.

«В целом, развитие транспортной системы города всегда было тесно связано с уровнем цен на вторичном рынке жилья, – согласна с выводами коллеги Екатерина Артёмова. – Как только появляется информация о строительстве метро, цены на жильё неизбежно начинают расти, и в первый год оно в ближайшей локации в среднем дорожает на 10-15 %. После открытия МКЖД возможно их повышение ещё примерно на 5 % в последующие 6-10 месяцев, затем же темпы роста замедлятся, и статистика изменения стоимости жилья не будет отличаться от среднерыночной».

Обычно, поясняет Екатерина Артёмова, во время подобного роста цен, находящиеся в процессе поиска потенциальные покупатели, действительно, обращают внимание на модернизируемую локацию. В практике «Азбуки Жилья» были случаи, когда клиенты, уже определившиеся с районом и запланировавшие покупку на севере Москвы, услышав об открытии станции метро в районе Выхино-Жулебино, меняли свои предпочтения в сторону восточной части столицы. Впрочем, считает эксперт, такие резкие перемены мнения нельзя назвать закономерностью, особенно в текущий период, когда покупатели довольно грамотно подходят к вопросу выбора и приобретения жилья, взвешивая все плюсы и минусы локации. Рынок недвижимости — это не место для спонтанных покупок. Поэтому, можно прогнозировать, что в период открытия станций МКЖД объём спроса со стороны покупателей может увеличиться в рамках тех же 10 %, но не более.

Впрочем, предупреждает Мария Литинецкая, только после запуска новой дороги жители города смогут понять, действительно ли Малое кольцо ж/д «работает», удобно ли оно для передвижения по столице. И если ответ будет утвердительным, жилая недвижимость, расположенная поблизости, подорожает, при этом спрос на неё увеличится. Поэтому в настоящий момент лучший совет для потенциальных покупателей и продавцов, на взгляд Марии Литинецкой, – подождать запуска проекта.

Что же касается инвесторов, то им лучше работать на опережение, считает директор департамента маркетинга компании TEKTA GROUP Вартан Погосян: «Сегодня благоприятное время для потенциальных инвесторов. Стоит присмотреться к тем локациям, где планируется запуск МКЖД, у них есть потенциал роста».


Новостройки
Квартиры