Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Не построишь - не продашь

газета «РБК», Понедельник, 27 Июля 2015 г.

Девелоперам хотят запретить делить риски с дольщиками

На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут

В пятницу, 24 июля, первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. "Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию", - добавил вице-премьер.

РБК удалось ознакомиться с материалами совещания: из них следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

"Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков", - приводятся слова Воробьева в сообщении пресс-службы правительства Московской области.

КАК УСТРОЕНО ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Долевое строительство - схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20-25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте, поясняет гендиректор "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. Но дольщики несут и инвестиционные риски - сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. "На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, - говорит представитель компании "Мортон" Игорь Ладычук. - Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объеме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии".

Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они все равно есть: на начало 2015 года - более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн.

В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при "Единой России" находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьев в пятницу заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.

В декабре 2014-го Хинштейн говорил РИА Новостям, что "сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков": "И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства, в моем понимании, в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны". В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016-му необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья, на 17,4% больше, чем годом ранее, - это стало рекордом.

Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. "В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию", - говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Но позже в интервью "Российской газете" Мень уточнил, что вопрос - на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была "запредельная". Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9-12% годовых, что стало приемлемым, считает он.

НА КАКУЮ СХЕМУ МОГУТ ПЕРЕВЕСТИ РЫНОК

В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка - направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании "Баркли", один из участников совещания, Леонид Казинец. "Рассматриваются разные варианты контроля", - сказал он.

Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. "Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ - там научились контролировать деньги дольщиков на стройках", - цитирует Воробьева пресс-служба.

"Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткой эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона", - ответил Шувалов.

Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.

К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. "Это слишком радикальные шаги, - считает глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев. - Не думаю, что наше правительство пойдет на это".

По словам вице-президента "ХМБ Открытие" Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3-5 лет, можно удвоить вложенную сумму. "Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков", - говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, этот класс инвесторов уйдет с рынка - это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.

Девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. "Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, - поясняет директор департамента жилой недвижимости "Галс-Девелопмент" Леонид Капров. - Если такую возможность у них отнимут, им придется привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады". "Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, - уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. - Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20-30%". Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.

"При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, - соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. - Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства".


Новостройки
Квартиры