Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Жилье экономкласса в Москве и Подмосковье станет опорой застройщиков

портал IRN.ru, Пятница, 03 Апреля 2015 г.

Если ему будет сопутствовать комфортная инфраструктура

Ситуация на рынке недвижимости складывается непросто. Спрос становится «уже», а конкуренция обостряется, считает вице-президент группы компаний «Мортон» Олег Колченко. Чтобы существовать и выживать на этом рынке, нужны новые идеи. И не все компании смогут преодолеть возникающие трудности, уверен он.

Эксперт уверен, что в наиболее выгодном положении сейчас находятся крупные компании, предлагающие качественное жилье экономкласса. В нестабильных экономических условиях именно в сегменте недорогого жилья наблюдается минимальное снижение спроса.

Выступая на конференции «Новые проекты на новом рынке: что «выстрелит» в кризис», организованной аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках форума RREF, Колченко заявил, что в сложившихся экономических условиях (подробнее см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности») только крупные компании способны предложить потребителю качественный продукт, включая гарантии достроить проданное жилье в декларированные сроки. «Снижение спроса связано в том числе и с недоверием потребителя, – сказал он. – У нас есть опыт преодоления кризисов. Именно в 2009 году наша компания совершила рывок: приобретала земельные участки, стоимость которых была минимальна, занималась проектированием, привлекала крупных инвесторов. В результате, когда начался рост цен, наше предложение оказалось лучшим».

«Еще в 2012 году было видно, что проходит дивергенция рынка: западные страны проходят точку, за которой будет восстановление, а развивающиеся рынки проходят точку, за которой будет снижение, – считает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию компании «Сити-XXI век». – Мы видим это на примере 2014 года. Но девелоперы, которые увидели это еще в 2012 году, серьезно поменяли стратегию. Понимая, что нас ждет рынок покупателя, конкуренция обострится, мы, как и некоторые другие, осознали необходимость полностью поменять подход к девелоперскому продукту».

Стратегия дешевизны

Сейчас стратегия «Мортона» коррелируется с общими макроэкономическими факторами. Но, по словам Колченко, компания пересмотрела планы в сторону увеличения. Если в 2015 году она предполагала построить 700 000 - 800 000 кв. м жилья, в основном в Московской области, то сейчас она рассчитывает ввести более 1 млн кв. м. Прибавление будет за счет площадок в Москве – речь идет о проектах микрорайонов «Северный» и «Жемчужина Зеленограда» (подробнее о проектах в презентации).

Компании пришлось перепроектировать квартиры в зеленоградском проекте в сторону уменьшения площадей. Один дом пришлось полностью переделать и спроектировать квартиры площадью от 20 до 30 кв. м. «Чек за квартиру в районе 1,6 - 2 млн руб. будет востребован в нынешней ситуации», – считает вице-президент «Мортон». По его оценке, спрос на квартиры стоимостью выше 3,5 млн руб. сейчас резко уменьшился.

«Вторичке» на уровне 3-4 млн руб. за однокомнатную квартиру в Зеленограде вы практически не оставляете шанса», – прокомментировал это руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Он сравнил этот проект с «Марфино», который в прошлый кризис 2008 года вышел на рынок по ценам существенно ниже рыночных и «расходился как горячие пирожки».

Однако Колченко подчеркнул, что наиболее дешевое предложение носит ограниченный характер. Для него запланирован только определенный «пул» квартир. «Устойчивость проекта никто не отменял. Мы не можем продавать по низким ценам больше квартир: это может создать риски недостроя».

Такие инвестиционные проекты, как «Марфино», на котором с помощью компании «Ведис» заработало множество частных инвесторов, вряд ли смогут «выстрелить» как тогда, считает заместитель управляющего директора блока операционной деятельности ЗАО «Интеко» Николай Румянцев. Он пояснил, что сейчас маржа девелоперских проектов сократилась. Кроме того, во всех кредитных договорах сейчас прописано, что застройщик не может сам «уронить» цену в два раза без согласования с банком. Поэтому слишком низкие цены могут служить сигналом для вопроса: а есть ли у застройщика вообще кредитное финансирование? Не остановится ли стройка, если он не продаст немедленно еще несколько квартир? Так что просто снижение цен не может служить рецептом выживания в кризис.

Стратегия комфорта

В составе ГК «Мортон» три проектных института, что позволяет компании быстро реагировать на требования сегодняшнего дня. Например, быстро делать маневр по «перепривязке» домов к площадке. «Если мы чувствуем, что в Зеленограде пошел спрос на определенный тип квартир, то мы имеем возможность быстро, в течение трех месяцев, получить разрешение на изменение проекта», – сказал Колченко.

Среди факторов успеха Колченко особо выделил вопрос транспортной доступности и развитой инфраструктуры строящихся микрорайонов. По задумке проектировщиков компании, покупатель квартиры должен жить, как в четырехзвездном отеле. «Номер небольшой, зато можно пользоваться великолепной инфраструктурой», – сказал он.

По словам Николая Румянцева, именно из-за транспортной доступности и инфраструктуры в ближайшее время произойдет возвращение покупателя экономкласса в Москву. В столицу вернутся покупатели, которые были «выдавлены» высокими ценами в Подмосковье. Борьба за них в Москве среди застройщиков будет серьезной, и они снова получат «продукт по карману». «Это будет сглаживать негативные последствия кризиса», – считает он.

Румянцев привел в пример выведенный компанией в начале 2014 года на рынок комплекс апартаментов «Лайнер» в районе Ходынки, где апартаменты стоят в районе 5 млн руб. «Многие наши покупатели были намерены приобрести жилье в Подмосковье, но в результате остановились на нашем проекте. Пусть у нас немного меньше метров, зато дорога до Кремля занимает семь минут, метро рядом, развитая инфраструктура. Это большой плюс», – сказал он.

По его словам, в «Интеко» не наблюдалось снижения спроса: «Мы не стали повышать цены, мы всегда продавали и дешевое, и дорогое жилье за рубли. Поэтому помимо замечательных продаж в конце прошлого года, у нас и сейчас продажи идут нормально».

Покупатели квартир должны заниматься работой, семьей, детьми, говорит Юрий Печников. «Остальные проблемы девелопер должен решить за них».

Справка от IRN.RU: в 2016 году «Сити-XXI век» выведет в продажу сразу четыре проекта жилой застройки в ближнем Подмосковье. Совокупный объем инвестиций оценивается в 26 млрд руб. – в Ленинском районе (180 000 кв. м, объем инвестиций примерно 8 млрд руб.), Химках (150 000 кв. м, около 5 млрд руб.) и два проекта в Красногорске (в общей сложности более 260 000 кв. м, 13 млрд руб.). Новые проекты будут реализованы в сегменте среднеэтажного строительства в соответствии с социально-архитектурной концепцией «Мини-полис», которую девелопер развивает с 2010 года.

«То, что происходило в конце 2014 года, когда люди скупали квартиры этажами, даже не глядя [на объект], – это уходящий поезд, о котором говорил Олег Репченко (см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности»). Потребитель [теперь] будет покупать самый лучший, самый правильный продукт, который ему нужен, в котором ему будет комфортно», – сказал Юрий Печников.
Новостройки
Квартиры