Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Ответ на кризис: квартиры в 19 "квадратов"

журнал «Эксперт», Понедельник, 30 Марта 2015 г.

Рынок новостроек Московского региона готовится к серьезному падению спроса.

Последние полтора года рынок новостроек столичного региона лихорадит: ажиотаж - длительное затишье - новая вспышка. Привязаны эти колебания уже не к временам года, как раньше, а к политическим и экономическим шокам. В январе - феврале 2014-го на волне отзыва лицензий у банков люди стали активно перекладывать деньги в "бетон", покупая новостройки. Затем с апреля до сентября была фаза слабого спроса. В декабре на фоне обвальной девальвации рубля вновь начался ажиотажный рост спроса на жилье: не успевшие вложиться в валюту хотели как-то спасти обесценивавшиеся деньги. "В один из декабрьских дней мы продали почти 300 квартир. Это - абсолютный рекорд", - вспоминает сотрудник одной из крупнейших девелоперских компаний. На фоне ажиотажа большинство застройщиков подняли цены на 5-15%.

С января наступила новая фаза - охлаждение рынка. Спрос ожидаемо резко упал, тем более что ставки по ипотеке из-за повышения в декабре ключевой ставки ЦБ до 17% стали запретительными: большинство банков на время установили заградительные ипотечные проценты - более 20%, свернув кредитование. Объемы выданной ипотеки уже в январе снизились чуть ли не на порядок. Однако пока критической ситуация с продажами не стала: в феврале 2015 года количество сделок ниже, чем год назад, на 30%, но при этом на 10% выше, чем в 2013 году.

Снижения рублевых цен пока не произошло. Но у каждого девелопера с начала года действуют многочисленные акции со специальными условиями. Какие-то застройщики "дарят миллион рублей", какие-то делают скидку к празднику на определенные квартиры в 15-20%. За счет этих акций удается маскировать фактическое снижение средней цены. Интересно, что обычно акции использовались девелоперами для краткосрочного подхлестывания спроса, но в последние три месяца они стали тотальными и не привязанными к каким-то датам.

Поддержку рынку должна оказать ипотека, которая полноценно перезапуститься только с 1 апреля, когда заработает государственная программа по субсидированию ипотечной ставки.

Воспользоваться ипотекой с субсидируемой ставкой можно будет при покупке только строящегося жилья. Ставка для заемщика будет установлена на уровне 12% годовых. Она образуется следующим образом: к нынешней ключевой ставке Центробанка в 14% добавляется комиссия банка за обслуживание кредита в 3,5% и вычитается пятипроцентная государственная субсидия. Государство выделяет на программу субсидирования ипотечной ставки 20 млрд рублей. Это должно позволить выдать за год кредитов на 400 млрд рублей. Максимальная сумма кредита по данной программе составляет для Москвы и Санкт-Петербурга 8 млн рублей, а для остальных регионов - 3 млн. Минимальный уровень первоначального взноса - 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Жилье сопротивляется кризису

Девелоперы говорят, что оказались в двойственной ситуации. С одной стороны, благодаря успешному предыдущему году (особенно ажиотажным продажам в декабре) они смогли накопить финансовые ресурсы и уменьшить кредитную нагрузку. С другой - будущее выглядит весьма недружелюбным: практически все экономические факторы сегодня играют против них. Значительно выросла себестоимость строительства. Часть себестоимости, связанная с импортом (прежде всего инженерные системы) и составляющая даже в проектах эконом класса не менее 15% сметы, подорожала в два раза. Металлопрокат, который является мировым биржевым товаром, вырос в цене на 20-30%; российские материалы - на 15-20%. Стоимость проектного финансирования превышает 20% годовых.

При этом девелоперы уже признают, что спрос на жилье будет сокращаться - экономика на спаде, доходы населения снижаются, а за счет ажиотажных продаж был частично "съеден" спрос будущих периодов. "От финансирования мы практически отрезаны. Если продажи сильно упадут, то у нас хватит денег на три-четыре месяца стройки. Горизонт планирования крайне сузился: более чем на месяц-два мы не загадываем", - рассказывает руководитель девелоперской компании среднего уровня.

Парадокс в том, что даже столь непростая ситуация выглядит весьма оптимистичной: на рынках офисных, торговых и складских площадей - затоваривание и падение рублевых цен на 20-30%. Так что жилые новостройки на их фоне живой и прибыльный рынок. Вообще, жилье сопротивляется кризису лучше других сегментов рынка недвижимости.

Комфорт против низкой цены Многие игроки рынка закладывают в планы снижение оборотов рынка на 30- 40%. Если все сложится именно так, это будет означать резкое усиление конкуренции. Уже сегодня видны две альтернативные стратегии для новой реальности. Первый вариант - конкуренция за счет цены. Образец такого подхода - компания "Мортон". За счет больших объемов строительства и аскетичных архитектурно-градостроительных решений девелопер максимально снижает издержки, чтобы иметь низкую себестоимость. В 2015 году "Мортон" планирует не только не снижать, но даже увеличивать объемы строительства - до 1,1 млн кв. метров.

Последнее антикризисное предложение "Мортона" - сверхкомпактные и очень дешевые квартиры в жилом комплексе "Жемчужина Зеленограда". Это, можно сказать, новое поколение студий: их площадь уже не 25-30 "квадратов", а 19. По планировке секция с ультрамалыми квартирами похожа на общежитие: длинный узкий прямой коридор с квартирами на две стороны. Сама квартира - это крошечный гостиничный номер: микро-прихожая, маленький санузел и комната с кухней площадью всего на 14 "квадратах". Благодаря такой площади девелоперу удалось, не жертвуя стоимостью квадратного метра, резко снизить цену единицы жилья - до 1,6 млн рублей. Насколько реально жить в такой миниатюрной квартире даже одному человеку, пока непонятно. Но в эпоху, когда недвижимость - это финансовый инструмент, мини-квартиры за счет низкой цены пользуются большим спросом.

Пример альтернативной антикризисной стратегии - проекты компании "Сити XXI век". "Нам представляется, что с 2012 года формируется рынок покупателя. Ажиотаж декабря 2014-го - это последний привет от прошлого этапа, рынка продавца. В нынешней ситуации нам кажется правильным конкурировать не за счет цены, а за счет качества продукта, - говорит директор по стратегическому развитию компании Юрий Печников. - Мы стараемся делать ставку на создание комфортной среды обитания".

Следуя принципам ответственного девелопмента, застройщик выстраивает свои жилые комплексы согласно собственной концепции - "Миниполиса".

При этом он уделяет большое внимание не только архитектурным и градостроительным аспектам, но и выстраиванию в новых комплексах правильной социальной среды. В каждом "Миниполисе" есть соседский клуб - площадка для общения и самореализации, где работают детские студии, проводятся

мастер-классы и т. д. Практикуется совместный досуг жителей - праздники, субботники. Необычна и практика сдачи коммерческих площадей, расположенных на первом этаже жилого комплекса. Девелопер не продает, а сдает помещения в аренду, контролируя впоследствии качество услуг. Приоритет при найме помещений имеют жители комплекса, профиль арендатора определяется на основе потребностей жителей. Обычно российские застройщики действуют по модели спекулятивного девелопмента "построил подешевле - продал - ушел". В таком контексте опыт социального инжиниринга компании "Сити XXI век" представляется новаторским.

Амнистия апартаментов

Самый неожиданный сюжет 2015 года - это история с амнистией апартаментов. Первым амнистируется проект "Лица" на Хорошевском шоссе: через несколько месяцев апартаменты этого комплекса по документам должны превратиться в обычное жилье. Первый этап пройден: градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК) уже пересмотрела проект градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), на котором застройщик Capital Group возводит "Лица". Создан прецедент: до этого в течение четырех лет столичные власти предпочитали не замечать сегмент апартаментов.

Апартаменты как новый формат появились в Москве года четыре назад. Столкнувшись с кризисом на рынке коммерческой недвижимости, девелоперы попробовали схитрить и стали переделывать нежилые помещения в комплексы квазиквартир. Все начиналось с небольших административных домиков, которые реконструировались, перепланировались и продавались как квазижилье. Дальше - больше: кончилось тем, что сейчас в Москве строятся огромные многоэтажные комплексы площадью под 100 тыс. кв. метров. По документам апартаменты проходят как нежилые помещения, дисконт в цене к обычным квартирам составляет обычно 10-20%.

Московские власти первые два года упорно делали вид, что апартаментов как явления нет. Еще два года ушло на то, чтобы признать проблему: "Действительно, иногда в Москве строится квазижилье - большие комплексы без школ и детских садов, без инсоляции. Иногда - в промзонах, где санитарные ограничения запрещают строительство жилья", - говорит один из столичных чиновников. Пока был включен "режим дурака", правильным девелоперам исправно выдавались разрешения на строительство апартаментов. Сложности с утверждением проектов начались только в 2014 году, когда власти поняли, что ситуация вышла из-под контроля: каждая третья новостройка была апартаментами, сегмент рос со скоростью 30% в год.

В ноябре 2014 года была сделана первая попытка как-то упорядочить ситуацию: Постановление Правительства Москвы № 660 запрещало строительство апартаментных комплексов как отдельных объектов. Предписывалось, что апартаменты возможны лишь как часть многофункциональных комплексов.

Обойти новые правила очень просто: в небоскребе из апартаментов надо всего лишь отдать первый этаж под гостиницу или офисы. В конце 2014 года пришлось высказаться по теме апартаментов министру строительства и ЖКХ Михаилу Меню: "Сейчас обсуждается так называемая амнистия апартаментов. Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет".

Процедура амнистии пока держится в секрете. Для уже строящегося здания надо как минимум поменять назначение земли, заново сделать проект и пройти экспертизу. При этом застройщик должен внести в городской бюджет взнос на строительство социальной инфраструктуры. Размер взноса для комплекса "Лица" ни власти, ни первопроходец в деле амнистии апартаментов - застройщик Capital Group - не разглашают.

По данным компании S.A. Ricci, суммарная площадь апартаментов, продающихся сегодня в Москве, превышает 600 тыс. кв. метров. Проекты площадью 1,2 млн кв. метров готовы выйти на рынок в нынешнем году. Более 30 проектов уже были построены и проданы. Как минимум в шести строящихся проектах начата процедура амнистии апартаментов. "Амнистия апартаментов выгодна всем, - убежден глава департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Сергей Егоров. - Девелоперы и частные инвесторы получают прирост стоимости недвижимости. Частные инвесторы избегают более высокого по сравнению с квартирами налога на недвижимость: в случае апартаментов он составляет 0,5-2 процента в год от кадастровой цены. Для большинства покупателей апартаментов экономкласса было бы неприятным сюрпризом узнать после окончания стройки, что годовой налог составит 30- 40 тысяч рублей, что сопоставимо с расходами на отдых. Государство через амнистию снимает потенциальное социальное напряжение".

Начавшаяся амнистия оставляет массу вопросов. Что делать с уже построенными комплексами апартаментов?

Будут ли их владельцы доплачивать за амнистию? Какова процедура амнистии и как считается "плата за перевод"? По какому принципу отбираются проекты, входящие в эту программу? Наконец, что делать с комплексами апартаментов, которые не могут быть причислены к жилью из-за несоответствия санитарным или градостроительным нормам? Пока понятно лишь, что, во-первых, вопрос амнистии решается в ручном режиме без какой-либо системы. И, во-вторых, что строительные лоббисты намерены продавить полную отмену правила инсоляции.

Подешевеют ли новостройки?

Долларовые цены на жилье упали в Москве за последние полгода почти на 40%. По данным портала IRN.ru, средняя цена квадратного метра в Москве составляет примерно 3 тыс. долларов - сравнивая с другими мегаполисами мира, можно сказать, что это недорого. Но сегодня все чаще говорят, что и рублевые цены на квартиры могут серьезно упасть. Ведь, кажется, большинство факторов играют сегодня против рынка жилья. Прогнозирование в условия высокой политической и экономической неопределенности - занятие неблагодарное, поэтому попробуем описать те факторы, которые именно сейчас препятствуют обвалу рынка.

В качестве сценария для сравнения обычно используют ситуацию 2008- 2009 годов. Тогда почти полгода цены были неизменны, но при этом спрос на жилье отсутствовал. Выход оказался радикальным: нашелся девелопер - компания "Ведис групп", который опустил цены практически до себестоимости. По цене порядка 70 тыс. рублей за кв. метр в районе столичного Ботанического сада люди вновь стали покупать квартиры. Рынок нащупал дно, оттолкнулся от него, и цены постепенно начали расти. Сегодня большинство экспертов считает, что сценарий "Обвал" вряд ли реализуется. Скорее, вероятен сценарий " Лестница вниз", когда в течение долгого периода рынок будет постепенно спускаться, ступенька за ступенькой, пока не нащупает точку разворота.

Какие же факторы играют против реализации сценария "Обвал"? Первое - финансовый кризис 2008 года был коротким и острым, но он проходил на фоне высоких цен на сырье. Сегодня ситуация обратная: столь важные для России цены на сырье (в том числе на нефть) невысоки, включен механизм западных санкций, поэтому, если не случится чуда, кризис обещает быть затяжным. Второе: против снижения будут играть банки. "Маржа девелоперов сегодня невелика из-за роста себестоимости. Опустить резко цены застройщикам не дадут банкиры, кредитующие проекты. В большинстве кредитных договоров прописаны ковенанты, описывающие средние цены реализации, в два раза опустить стоимость невозможно", - объясняет заместитель управляющего директора блока операционной деятельности ЗАО "Интеко" Николай Румянцев.

Третье: за нынешние цены будут бороться и власти Подмосковья. В середине февраля они подписали Хартию о сотрудничестве с 20 крупнейшими инвесторами-застройщиками, которые в совокупности возводят около 80% жилья на территории области. Главная идея Хартии - антидемпинг. Власти боятся, что если начнется жесткая ценовая конкуренция, то цены уйдут ниже себестоимости и девелоперы, даже продав квартиры, не смогут достроить начатые объекты.

Четвертое: девелоперы до последнего будут маскировать падение цен. "Если мы в открытую начнем снижать цены, это будет самоубийством, - говорит представитель крупного застройщика. - Люди, купившие у нас квартиры раньше, начнут разрывать договоры и возвращать деньги. Может начаться цепная реакция, от которой проиграют все. Сейчас у крупных игроков есть деньги, так что в ближайшие полгода мы точно не увидим демпинга. Резко снижать цены могут только мелкие застройщики, но не думаю, что это им сильно поможет: для покупателя приобретать квартиры у них слишком рискованно".

Пятое и главное: после стремительной девальвации рубля на фоне плохих отношений с Европой и США у части населения есть недоверие ко всем валютам. В этой ситуации недвижимость расценивается уже не как объект инвестиций с целью заработать, а как реальный актив, который останется при любых финансовых пертурбациях. Пусть квартиры подешевели в долларах и приносят за счет аренды всего 2-3% годовых, жилье сегодня становится своего рода антикризисной "валютой-убежищем" на случай серьезных потрясений на финансовых рынках.


Новостройки
Квартиры