Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

«Пока не кризис, а лишь холодное его дыхание» В 2015 г. в Подмосковье построят 15 млн кв. м недвижимости, обещает замгубернатора Московской области Герман Елянюшкин

газета «Ведомости», Вторник, 24 Февраля 2015 г.

Власти Подмосковья отчитались о рекордных объемах строительства недвижимости в прошлом году: 8,2 млн кв. м жилья и около 6,5 млн кв. м коммерческих. В году сдадут не меньше, несмотря на снижение спроса.

- Сколько в результате ввели жилья в Подмосковье? Официально заявили 8,255 млн кв. м, в кулуарах называли 9 млн кв. м.

- Точные данные Росстата появляются только в марте. Объявленные 80 млн кв. м по России - тоже предварительные итоги. По Подмосковью подтверждено 6,606 млн кв. м многоквартирных домов (площадью более 1500 кв. м) и 1,648 млн кв. м индивидуального жилья. Даже при самой критической ситуации граждане меньше 1,5 млн кв. м не строят, ежегодно сдается 1,5-2 млн кв. м.

В прошлом году в Московской области вели строительную деятельность 111 муниципалитетов из 359. Высотность и плотность разная в зависимости от города: чем ближе к МКАД, тем выше дома, что понятно. Появляются достаточно активно и малоэтажные комплексы, застройщики уже уловили, что чем меньше муравейник, тем выше продажная цена метра. Практически при той же себестоимости.

- Введенные ограничения по высотности и увеличение социальной нагрузки на девелоперов не сказались не объемах застройки?

- Мы же не ввели ограничений по объему строящегося жилья. Хоть сейчас можно продать 20 млн кв. м - это тот объем, на который выданы разрешения на строительство. Но эти миллионы метров не обеспечены спросом. Так было и в тучные годы. Трехгодичный строительный цикл привязан больше не к технологии, а к поступлению денежных средств. Деньги приходят из нескольких источников: собственные средства застройщика, средства дольщиков и привлеченные кредиты.

Девелоперы несут коммерческие риски, рассчитывая, что жилье найдет покупателей. И практика показывает, что на момент сдачи дома в Подмосковье в среднем 65% квартир раскуплено.

Для нас важно сохранить не объемы строительства, а объем спроса. Критично падение размера денежных средств в отрасли. Если это произойдет, последуют банкротства застройщиков, появятся обманутые дольщики, безработица. Сейчас безработица в Подмосковье меньше 1%.

- 1 руб., вложенный в стройку, привлекает в смежные отрасли еще 5 руб. - так?

- Верно. Обвал спроса на рынке недвижимости потянет за собой и другие отрасли: энергетику, производство инженерных систем, металлопроката, сыпучих смесей и т. д. Произойдет лавинообразная цепная реакция.

- Каков объем рынка жилья Московской области в деньгах?

- Около 1 трлн руб. Дольщики из них вкладывают от 450 млрд до 770 млрд руб. ежегодно. Ипотечное кредитование составляет еще 500-800 млрд руб. ежегодно.

- Какова доля строительной отрасли в бюджете Московской области?

- Министерство строительства МО посчитало все сегменты, связанные со строительной отраслью: производство материалов, сыпучих смесей, сегмент механизмов - совокупно они дают 23% поступлений в бюджет.

Поэтому губернатор Московской области обратился к президенту РФ с просьбой поддержать платежеспособный спрос. Не отрасль, как делалось ранее, а именно спрос. Президент отреагировал, было дано поручение правительству РФ, министр финансов Антон Силуанов собрал совещание, и было принято решение удержать ставку по ипотеке на уровне 13%.

- А губернатор Андрей Воробьев просил 12%.

- Да, это была наша позиция, и она остается прежней. У Минфина есть свое обоснование. Мы обсуждали оптимальный размер ставки с экспертным сообществом, проводили встречи с банковскими сотрудниками, пришли к выводу, что снижение ставки до 9-10% дало бы серьезный толчок к развитию экономики в России.

- Звучит как сказка.

- Это не сказка. Нужно обеспечить доступ банков к дешевым финансовым ресурсам, с тем чтобы они могли выдавать ипотечные кредиты по ставке не более 7%. Можно подсчитать, какие затраты понесет государство при снижении процентной ставки и какой получит рост налогового дохода от резкого роста спроса и развития других отраслей. Ведь в строительстве используется около 90% отечественных материалов.

Импортируется немного: механизмы в лифтовом хозяйстве, учете электроэнергии, в инженерных системах. Но и они в ближайшее время будут замещены отечественной продукцией в связи с резким падением конкурентоспособности иностранных компаний.

- Вы считали эффект от существенного снижения ставки по кредиту?

- У нас подсчеты достаточно эмпирические. На примере областного бюджета видно, что увеличение объемов строительства (не обязательно жилищного) приводит к развитию металлургической отрасли, транспортной инфраструктуры. Посмотрите на структуру строящихся в Подмосковье производств - в основном они связаны со стройиндустрией: листовое стекло, лифты, насосы, цемент, обои и т. д.

Такого толчка экономике, как строительная отрасль, сейчас ни одна другая отрасль не дает. Возможно, потом высокотехнологичные производства выйдут на передний план.

Московская область

На территории площадью 44 300 кв. км проживает 7,2 млн человек (по данным Росстата). Ежегодный оборот в сфере жилищного строительства – более 500 млрд руб. Инвестиции в основной капитал за январь – сентябрь 2014 г. составили 340,7 млрд руб., в 2013 г. – 306,5 млрд руб., сообщила пресс-служба стройкомплекса Подмосковья.

- Во время предыдущего кризиса спасали системообразующие предприятия. Сейчас решили не спасать?

- Пока никакой катастрофы не произошло. Я каждую неделю получаю мониторинг цен и числа сделок от всех областных застройщиков. Цены как были, так и остались. Кое-где подросли. Критического падения платежеспособного спроса пока нет. Максимальное снижение объемов продаж по рынку в январе 2015 г. относительно января прошлого года составило 25%, не больше. Произошло сокращение ипотечных покупок на 20%. Но количество покупателей со 100%-ной оплатой осталось прежним. Люди ожидали, что в январе произойдет падение цен, но этого не случилось.

- В конце прошлого года вы выражали обеспокоенность финансовым положением «СУ-155».

- Именно «СУ-155», которая не работает по 214-ФЗ, мы не можем проверить. Несмотря на увещевания и многомиллионные штрафы, компания работает за рамками законодательства. И продолжает продавать квартиры по серым схемам. Нас пугает ситуация: пока все строительные компании наращивают обороты, «СУ-155» с одних объектов сняла бригады, на других изображает стройку. И, как всегда, зафиксировали большое количество объектов, строящихся с нарушениями. С юридической точки зрения как это выглядит? Что люди собрались, решили построить дом, создали ЖСК. У них не получилось, и они митингуют, сами у себя требуя завершить строительство дома, на который нет даже разрешительной документации. А как это видят сами дольщики? «Мы сдали деньги в «СУ-155». Нас обманули, чиновники бездействуют. Давай квартиры».

- Мне казалось, это какой-то анахронизм.

- К сожалению, для «СУ-155» это обычная практика. Удивляют покупатели. Ведь никто не покупает автомобиль под расписку «Все нормально, катайся» вместо получения технического паспорта. А с миллионами рублей за квартиры расстаются под договор сомнительного содержания.

- В области сильно сократилось число обманутых дольщиков.

- Да, губернатор ведет активную работу. На сегодня осталось 5500 таких квартир, в 2015 г. должны решить проблему еще 3000 семей. Это самые сложные объекты, потому что квартиры были все проданы, а дома даже не начинали возводиться. Там нечего достраивать. Самый сложный объект - «Западные ворота столицы» в Одинцове. Формально он не является проблемным, поскольку застройщики там с 2002 г. изображают стройку. Но у компании NBM нет ни финансовой, ни технической возможности завершить объект, и мы будем поднимать вопрос о признании его проблемным. Всего там около 1100 квартир и семей, которые годами ждут жилья.

- Подмосковье запретило ряд устаревших серий панельного домостроения. Новые технологии приведут к повышению качества жилья и росту цен?

- Продажная цена с себестоимостью связана условно. Например, завод, который запустил «Мортон», - самый современный в Европе и позволяет снизить себестоимость на 25%.

Устаревшие серии могут использоваться формально до 1 июля 2015 г. Но мы такой конструктив не пропускаем уже сейчас. Конечно, там, где мы уже выдали разрешения на строительство, не можем остановить процесс.

- Сколько сдадите жилья в этом году?

- Тоже около 7-8 млн кв. м. Замораживать никто ничего не будет. Пока не кризис, а лишь холодное дыхание кризиса. Надеюсь, что меры, которые принимает федеральное правительство, помогут прекратить панику.

- В Подмосковье очередной час Х для принятия генпланов (31 декабря 2014 г.) был снова нарушен. Как скажется отсутствие генпланов на развитии городов?

Люди должны думать

«В Подмосковье с ценами ничего не произойдет. Конечно, кто-то будет демпинговать. Нужно понимать, что никто готовые квартиры за бесценок продавать не будет. Это будут делать либо мошенники, либо те, кто окажется в сложной финансовой ситуации. Но тут уже люди должны сами думать. Мы со своей стороны контролируем движение средств, привлекаемых от дольщиков», – говорит Герман Елянюшкин.

- Пока никак не скажется, дана очередная отсрочка до 1 июля 2016 г. В число городов, где так и не приняты генпланы, входят Балашиха, Красногорск, Химки и другие сложные города. Но теперь документы будет разрабатывать наша главархитектура. Мы забрали у муниципалитетов эти полномочия, чтобы был единый подход. Представьте, 111 муниципалитетов - и каждый устанавливает собственные правила. Речь не столько о жилье, сколько о строительстве производственной, коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры. Никакой здравый инвестор в такие условия неопределенности не пойдет.

- Когда область ввела новые правила градпроектирования, каждый второй инвестпроект вы отправляли на доработку.

- Сейчас примерно та же ситуация. Желание застройщиков сэкономить на всем и вся никуда не ушло. Количество нарушений по-прежнему запредельное. Застройщики залезают и в санитарно-защитные, и в охранные зоны памятников архитектуры. Но самое любимое нарушение - превышение высотности и кратное превышение плотности застройки. Из-за этого, собственно, и были в свое время подняты полномочия по градостроительной деятельности на областной уровень - качество предоставляемой документации никуда не годилось.

- Сколько в этом году появится рабочих мест?

- В 2015 г. завершается 11 крупных инвестпроектов в строительной отрасли, в прошлом было 10. Это лифтовые производства, сантехнические, сухих смесей и др. На них сегодня трудится 2719 человек.

Если раньше жители из области ездили на работу в Москву, сейчас в некоторых районах, как Наро-Фоминский, появилась проблема нехватки квалифицированной рабочей силы. Туда приезжают на работу люди из Калужской области.

Для бюджета строительство жилья невыгодно, хотя оно приносит кумулятивный эффект и доход. Но государство должно обеспечивать жителей транспортом, дорогами, садами, это огромные затраты, которые налоги от жилья никак не покрывают. Это потребление, которое должно обеспечить государство. А если люди ездят на работу в другой субъект и платят НДФЛ там, это прямой убыток для Московской области. Поэтому производство - наш приоритет.


Новостройки
Квартиры