Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Новостройки: как отличить надежный проект от сомнительного. Признак качества - «правильный» рост цен. Скачки и простои должны настораживать

Портал «Metrinfo», Вторник, 28 Октября 2014 г.

Люди, мало-мальски знакомые с реалиями первичного рынка, хорошо знают, что процесс строительства всегда сопровождается удорожанием. Даже в условиях стагнации, когда в целом цены стоят, на строящихся объектах они время от времени поднимаются. Как и с какой скоростью процесс удорожания новостройки должен идти, что следует считать тут нормой – в этих вопросах мы и решили разобраться.

Дом растет, цены тоже

Первое обстоятельство, которое следует прояснить, – это время, которое занимает строительство дома. Проведенный «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» блиц-опрос привел к любопытным результатам: все эксперты рынка сначала утверждали, что здесь очень сложно назвать какие-то конкретные сроки. «Время строительства зависит от используемой технологии, количества корпусов, этажности и других характеристик», - в один голос заявляли специалисты. Но затем, когда мы все-таки настаивали, называли сроки – и они оказывались, в общем-то, одинаковыми. В пределах 1,5 - 3 лет.

Примечательным нам показалось и то обстоятельство, что ограничителями здесь выступают не собственно строительные аспекты – возвести панельный дом, говорили нам, вполне можно за 3-6 месяцев. Но нужно собрать всевозможные разрешения, подвести коммуникации (это процессы не столько технологические, сколько бумажные). В общем, резвость строителей здесь обуздывает бюрократия…

А как повышаются в этот период цены? При ответе на этот вопрос наши эксперты разделились. Первая группа (назовем их «умеренными») называла цифры довольно скромные – хотя и вполне аппетитные, если сравнивать, скажем, с банковскими депозитами. «За 1,5 - 3 года, которые в среднем строится дом или ЖК, цены в нем увеличиваются примерно на 20-30%, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Но это, опять же, средние показатели: в новостройках, пользующихся хорошим спросом, цены могут показать и более высокий рост. И наоборот, в менее востребованных жилых проектах динамика цен может быть минимальной».

По наблюдениям Алексея Оленева, замдиректора департамента новостроек компании Est-a-Tet: в ЖК с монолитными домами в одном из городов ближнего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью цена на старте продаж может составить 80-85 тыс. руб. за кв. м. В течение полутора лет, продолжает эксперт, ценник может вырасти до 110-120 тыс. руб. за кв. м, а на стадии завершения строительства достигать уже 135 тысяч.

«ЖК площадью 50 тыс. кв. м реально построить и ввести в эксплуатацию за 2,5 года, - подтверждает Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group. – Рост цен за этот период составит порядка 30-35%. Но могут быть и заметно большие показатели: к примеру, в ЖК «Николин парк» с момента старта продаж до сдачи в эксплуатацию первых корпусов (2 года) удорожание составило 50%».

На другом полюсе оказались те, кого можно наречь «максималистами». «Стоимость квадратного метра с начала вывода на рынок и до завершения реализации в различных проектах может вырасти от 50 до 70%, и даже до 100%, - считает Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест». – Основной рост приходится на процесс строительства: самые низкие цены предлагаются на начальном этапе и увеличиваются по мере приближения к дате готовности объекта». В качестве примера эксперт приводит первую очередь «Мортонграда «Бутово»: квартира, которая в январе 2011 года продавалась за 2,475 млн руб., сейчас стоит на вторичном рынке около 4 млн, т.е. на 60% дороже.

Расчеты, «корректируемые» потребителем

Разумеется, приведенные выше цифры не являются «законом», которому подчиняются все застройщики и все проекты. Тут иначе: как и везде в рыночной экономике, цена определяется спросом и предложением. Чувствует продавец, что покупатель согласится на большую стоимость – непременно повысит. Нет такой уверенности – будет скромно держать взятый уровень или даже снижать.

«Сдерживающим фактором выступает уровень цен конкурентов, - отмечает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Если квартиры в проекте будут дорожать слишком быстро, то они могут стать дороже рынка, и покупатели уйдут в более дешевые новостройки… Но если условия позволяют, то повышать можно и более активно. К примеру, в нашем ЖК «Поварово-Первый» в одном из корпусов цены за два года поднялись на 35% - продажи велись очень активно, как и рынок в целом».

«Рост цен на 15% чуть более чем за год – нормальная практика для рынка недвижимости, - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». – Более того, далеко не каждый застройщик высокобюджетного жилья может позволить себе подобную динамику. Спрос в данном сегменте уже давно ограничен, и девелоперы крайне осторожно повышают цены, ориентируясь в большей степени не на стадию готовности объекта, а на текущий спрос. Рост стоимости на 15% означает, что наш проект востребован среди покупателей. На 25% увеличились в цене наиболее ликвидные квартиры, которые как раз пользовались большим спросом».

Помимо основного фактора (баланса спроса и предложения) текущая стоимость проекта определяется и некоторыми другими. Например, известностью застройщика. Крупная компания с солидной репутацией может позволить себе относительно высокие цены даже на нулевом цикле – потребитель понимает, что с завершением работ у такого «мастодонта» проблем не возникнет. А небольшой и малоизвестной фирме подобная роскошь недоступна. «Небольшой компании приходится держать цены ниже, - отмечает Евгений Воронин, руководитель отдела продаж ГК «Астерра». – Покупатель всегда рискует, обращаясь к неизвестному застройщику, поэтому у него должны быть мотивационные факторы, главный из которых – более низкая цена «входного билета».
Новостройки
Квартиры