Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Любовь к ближнему

Газета «Коммерсант», приложение «Дом», Четверг, 23 Октября 2014 г.

В течение нескольких лет новые станции московского метро будут строиться в основном за МКАД, в том числе на территории ближнего Подмосковья. По подсчетам экспертов, если купить в таком районе жилье заранее, то только на улучшении транспортной ситуации инвесторы могут заработать до 40%.

Вывод за границу Планы строительства станций метро регулярно пересматриваются, однако в целом предсказать, какие станции появятся в ближайшие годы, можно. "В основном строительство метро в области имеет нечеткие перспективы. Практика показывает, что планы со сроком строительства 2018-2020 годы часто меняются, сроки переносятся", - говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. На данный момент имеется подтверждение информации о вводе в эксплуатацию в конце текущего станций "Котельники" и "Румянцево", из которых последняя относится к Новой Москве. Станцию "Саларьево" также планируется открыть в нынешнем году, однако пока только для технических нужд - для пассажиров станцию откроют чуть позже.

В 2015 году открытие станций на территории области не планируется, однако объявлено об открытии метро в Некрасовке, которая входит в состав Москвы, хотя и располагается за МКАД. В 2016 году будет вестись работа над строительством станций Третьего пересадочного контура, а в 2017 году - в Новой Москве: тогда красную ветку обещают дотянуть до Рассказовки. Кроме того, было вновь объявлено о перспективах строительства метро в Мытищах к 2020 году. К 2017 году власти Подмосковья планируют построить новую ветку линии легкого метро "Стрела", которая свяжет столицу с Химками. Предполагается, что она будет продолжением Таганско-Краснопресненской линии от станции "Планерная" и пойдет по улице 9 Мая до торгового центра "Мега". По планам на новой ветке будет четыре станции, три из них - за пределами Москвы. "Строительство метро в Химках, Люберцах и Котельниках поможет облегчить транспортную ситуацию в этих городах, существенно разгрузит крупные транспортные магистрали Ленинградское и Новорязанское шоссе и решит проблему многокилометровых пробок", - говорит генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков.

По словам руководителя отдела новостроек ГК МИЦ Александра Энгеля, границу Москвы и области метро пересекло, но пока это не носит массового характера. Прежде всего потому, что основной объем строительства новых станций метро за пределами МКАД планируется на юго-западе на территории Новой Москвы, которая областью уже не является. "Безусловно, с учетом тяжелой транспортной ситуации и высокой маятниковой миграции в Москве строительство метро имеет огромное значение для любого столичного района или города Подмосковья. Это многократно повышает его доступность, повышает комфортность проживания и как результат сказывается на цене недвижимости в данной локации", - говорит эксперт.

Выбор застройщиков

Все застройщики всегда заранее знают о планах сооружения станций метро и строят свое ценообразование в зависимости от этого, уверяют эксперты. "Ценник разнится до 20%, по нашим оценкам, взлетает еще на 20% после открытия станции", - говорит директор по развитию ГК "Астерра" Константин Злобин. По его словам, стоимость квартиры в Подмосковье становится сопоставима с ценой жилья в Москве и даже если на год-два строительство задерживается, это существенно не сказывается на уровне цен. По словам Александра Энгеля, несколько крупных проектов комплексной жилой застройки возникло поблизости от будущей станции метро в Мытищах, крупный жилой и административный комплекс строится в непосредственной близости от станции метро "Котельники". "Но чаще происходит обратное - когда вслед за крупными жилыми комплексами, целыми вновь создаваемыми районами в планах появляется строительство метро, которое бы обслуживало жителей этих районов", - говорит эксперт. По его словам, яркий пример этого - развитие Новой Москвы, в частности Коммунарки. Строительство значительного числа жилых комплексов на ее территории привело к тому, что планы строительства метро корректируются, чтобы предусмотреть продление линий метро в этом направлении. Еще один пример - ЖК "Татьянин парк" в Новой Москве. В шаговой доступности от жилого комплекса будет находиться новая станция Солнцевской линии Московского метрополитена "Терешково". Участок земли под строительство станции планируется выделить в северной части Солнцево в районе деревни Говорово. Станцию планируется открыть в 2017 году в составе участка "Раменки" - "Новопеределкино".

"Безусловно, метро - это очень сильный драйвер, который оказывает влияние и на покупательский спрос, и на рост цен в проекте", - говорит Ирина Доброхотова. В качестве примера она приводит ЖК "Белые росы" в Котельниках от компании "Стройкомфорт". Первая очередь сдается в первом квартале 2015 года, а метро должно появиться уже в декабре в 50-100 м от жилых корпусов. А Sezar Group строит новый проект "Рассказово": девять монолитных девятиэтажных домов с собственной инфраструктурой и водоемами в 850 м от запланированной к открытию станции метро "Рассказовка". Недалеко от будущего метро в Котельниках также строятся ЖК "Раменский", "115 квартал", у метро "Тропарево" - ЖК "Миракс Парк", "Теплый край", у метро "Румянцево" - ЖК "Новая Апрелевка", "Бекасово", "Марушкино". "На сегодня в шаговой доступности от планируемых станций легкого метро в Химках расположено шесть жилых комплексов, находящихся на стадии строительства, наиболее интересный, на наш взгляд, - ЖК " Альфа Центавра". Главная особенность проекта - это уникальная космическая концепция, связанная с историей города, а также близость к единственному оазису Химок парку " Дубки"", - говорит Филипп Третьяков.

Более того, по словам заместителя генерального директора "МортонИнвест" Игоря Сибренкова, к развитию транспортной инфраструктуры активно привлекаются застройщики. Так, ГК "Мортон" помимо строительства и реконструкции дорог предложила проекты надземной транспортной системы нового поколения "Стрела" и скоростного трамвая. "Одним из перспективных направлений развития метро за МКАД является Кожуховская линия, где в 2015-2016 годах планируется открыть восемь станций. Две станции метро Кожуховской линии - "Косино-Ухтомская" и Некрасовка"," открывающиеся в 2015 году, будут расположены в пешей доступности от нового проекта ГК " Мортон" в этом районе - микрорайона комплексной застройки", - говорит эксперт. Всего на территории 53 га будет построено 350 тыс. кв. м жилья.

Активное строительство жилых объектов вокруг будущих станций метро за МКАД приводит и к развитию сопутствующей инфраструктуры. В частности, недалеко от станции "Саларьево" строится новый многофункциональный комплекс Neopolis. "В проекте Neopolis реализована уникальная для Москвы идея: на кровле паркинга размещена зона для активного досуга и спокойного отдыха. На крыше будет возможно в течение дня в перерывах между работой заниматься большим теннисом, мини-гольфом, крокетом, петанком, посещать тренажеры или отдохнуть в релакс-зоне. Кроме этого в комплексе будет работать фитнес-клуб с бассейном", - говорит директор по маркетингу компании A-Store Estates Светлана Григорьева. По ее словам, комплекс рассчитан на то, чтобы обитателям района не пришлось ради полноценного отдыха выбираться внутрь МКАД.

Надежды инвесторов

По словам Александра Энгеля, квартиры в домах комфорт-класса, строящихся возле метро, наиболее лик видны как на рынке аренды, так и на рынке продажи, поэтому наиболее интересны с инвестиционной точки зрения. "Транспортная доступность в сочетании с ценой является ключевым фактором успеха объекта на первичном рынке жилья", - говорит эксперт. По его словам, сегодня новостройки Московского региона рядом с метро - дефицитное предложение на рынке недвижимости, поэтому цены на представленные в них квартиры стабильно растут. "В зависимости от первоначальной обстановки в районе открытие там станции метро может повысить цены на жилье до 10-15%", - говорит эксперт. При этом, по его мнению, задержка сроков строительства метро способна повлиять на уровень спроса на квартиры, но незначительно. Если станция все-таки строится и будет открыта, то покупатель будет заинтересован в приобретении квартиры рядом, даже несмотря на некоторое запоздание.

"Разница в цене между квартирами, расположенными в пешеходной и транспортной доступности от метро, составляет 5-10%. На расстоянии от 10-15 минут транспортом рост стоимости жилья, обусловленный открытием новой станции метро, будет уже минимальным", - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". По ее словам, открытие новых станций метро оказывает воздействие как на первичный, так и на вторичный рынок недвижимости. Однако в наибольшей степени строительство метро может повлиять на рост цен в районах, характеризующихся плохой транспортной доступностью, до которых линия метро до сих пор протянута не была: Новая Москва, города Подмосковья, столичные районы за МКАД. В таких локациях можно ожидать роста цен на 10-15%. "Как правило, максимальный рост цен обычно приходится на последний год перед вводом станции в эксплуатацию. Например, метро Некрасовка" планируется открыть" в 2015 году. Так что уже в этом году новостройки, расположенные рядом со станцией, начнут расти в цене, и это без учета того, что стоимость и так повышается по мере увеличения стадии готовности дома", - говорит эксперт. По словам Филиппа Третьякова, в Люберцах и Котельниках открытие подземки может поднять цены на жилье до 20%, а в Химках, которые в этом году стали лидером роста цен на новостройки, - до 25%. "По оценкам наших аналитиков, открытие станций метро может увеличивать стоимость квадратного метра близлежащего жилья на 35-40%, однако повышение цен происходит постепенно", - рассказывает Игорь Сибренков. Как показывает практика, основной рост квадратного метра жилья в связи с открытием поблизости станции метро происходит на этапе, когда появляется информация о его строительстве. "Этот рост может составлять до 25-35%, и только на 3-5% квадратный метр может вырасти уже после открытия станции, поэтому информация о задержке открытия станции на стоимость жилья практически не влияет. Абсолютно точно на 10-20% увеличивается стоимость аренды в радиусе нескольких километров от открывающейся станции метро", - утверждает господин Сибренков.

Первой станцией метро, которая открылась в области, стала станция "Мякинино" в Красногорском районе, рассказывает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов, но тогда ее наличие из-за обособленности района мало повлияло на стоимость недвижимости в Красногорске. Мост через Москву-реку, который должен соединить станцию метро с жилым микрорайоном "Павшинская пойма", не построен до сих пор. Однако, как говорит эксперт, в 2013 году компанией ОПИН на рынок был выведен ЖК "Парк Рублево". "Вкупе со всеми качественными характеристиками проекта на увеличение стоимости квартир повлияла и близость малозагруженной станции метро " Мякинино", - отмечает господин Алтухов. По его словам, отличным спросом пользуются квартиры в г. Реутов близ станции метро "Новокосино", например в микрорайонах "Новокосино" и "Новокосино-2".

Ирина Доброхотова, подчеркивает, что речь идет не только об инвестиционной привлекательности, но и о потребительской: покупателям квартир хочется жить рядом с метро. "Надо отметить, что при наличии привлекательной концепции и уникальных опций для жильцов даже отмена строительства метро практически не влияет на спрос", - говорит эксперт. В частности, ЖК "9- 18" в Мытищах всегда продавался по цене чуть выше среднерыночной в данной локации за счет повышенной классности объекта. Поэтому даже когда было объявлено о переносе строительства метро, спрос на этот объект не сократился. В любом случае, отмечает Ирина Доброхотова, наиболее инвестиционно-привлекательны те объекты, строительство которых началось до объявления планов открыть по соседству станцию метро. Если строительство жилого комплекса ведется параллельно, то цены на жилье уже известны и "поспекулировать" не удастся, предупреждает эксперт.


Новостройки
Квартиры