Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Исчезнут ли «обманутые дольщики» после очередного ужесточения законов

Портал IRN.ru, Пятница, 08 Августа 2014 г.

«Правильные» инвестиции в правильные сегменты рынка недвижимости – один из лучших защитных инвестиционных инструментов, что стало понятно уже после кризиса 1998 года. И на рынок хлынули деньги; в первую очередь – от частных лиц. Однако в тот момент рынок был достаточно сырой как с точки зрения отсутствия должного количества сильных профессиональных игроков, так и с точки зрения отсутствия законодательной базы, регулирующей всю цепочку процесса – от приобретения прав на участок застройки до ввода объектов в эксплуатацию и оформления прав на приобретенные квартиры. Уже к концу 2002 года все ярче стало светить зарево возникающих скандалов, которые позднее стали называться скандалами «обманутых дольщиков».

В этой ситуации федеральный закон № 214 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» стал инициативой, которая позволила достаточно технично локализовать проблему. Она обеспечила постепенную расшивку уже возникших узких мест и стала значительной преградой для их образования в будущем. Закон регламентирует взаимоотношения между участниками долевого строительства и застройщиком, условия привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства, устанавливает ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Кроме того, закон установил обязательную государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве, что стало прочной защитой от «двойных продаж».

Вместе с тем все проблемы, связанные с инвестированием в строительство, не могут быть решены в рамках одного законодательного акта. Яркое свидетельство тому – статистика: по данным руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александра Хинштейна, на 1 января 2013 года в России существовало 870 проблемных жилых объектов и 86 515 обманутых дольщиков. К апрелю 2014 года их хоть и стало меньше, но ненамного – 72 802 человека, которые не могут заселиться в 811 проблемных домов. И это притом, что рабочей группе при содействии властей в 2011–2013 годах и в первом квартале 2014 года удалось решить вопросы 93 969 семей из числа обманутых дольщиков; были достроены и введены в эксплуатацию 922 объекта.

То есть буквально речь идет о том, что дырявый мяч пытаются наполнить воздухом. Гарантируя легитимность старта проекта, закон не давал никаких реальных гарантий того, что проект будет достроен до конца, тем более – в заявленные сроки. Соответственно, закон стал обрастать разнообразными дополнениями и новациями, которые, по сути, не снижая ни на йоту рисков дольщиков, все более и более усложняли операционную деятельность застройщиков, вынуждая многих из них изобретать разнообразные паллиативные схемы применения положений закона.

Новейшая история 214-го закона и связанных инициатив ознаменована двумя блоками новаций.

1. Законодательные инициативы резкого усиления ответственности застройщиков, использующих «серые» и «черные» схемы, в соответствии с которыми привлечение средств граждан в долевое строительство вне рамок 214-ФЗ будет караться вплоть до уголовной ответственности с реальными сроками.

2. Собственно новациями к 214-му закону, которые призваны снять риски неполучения частными инвесторами необходимого объекта (риск потери денег, по крайней мере), до сих пор никак не гарантировавшиеся. По замыслу инициаторов нововведений, каждый застройщик, привлекающий средства граждан, обязан:

либо застраховать свою ответственность в страховой компании;

либо вступить в общество взаимного страхования (ОВС) застройщиков;

либо получить поручительство банка (по обязательствам, определенным договором долевого участия – ДДУ).

На начало года законопроект поступил от Хинштейна в Государственную думу.

Хочу отметить, что я искренне убежден в абсолютной целесообразности любых механизмов, повышающих прозрачность и снижающих инвестиционные риски. Для нас как инвесторов это означает повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности наших активов, возможность вовлекать в оборот средства консервативных «институционариев» (организаций, которые накапливают значительные денежные средства населения или компаний и инвестируют их по своему усмотрению с целью получения дохода для себя и своих клиентов), которым ранее путь в жилищное инвестирование был заказан. А также возможность более долгосрочного и более дешевого фондирования et cetera. При этом удорожание ДДУ, которое может быть вызвано дополнительными операциями, или уменьшение прибыли застройщиков. по разным оценкам, составит от 1,5% до 7–8%, – более чем приемлемая плата за все прилагаемые бенефиции.

Но, заявляя новации, законодатели немного забыли о тех оврагах, в которые уже начали заваливаться благие намерения. Например, по словам президента ГК «Мортон» Александра Ручьева, сославшегося на совместную статистику с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), из 5 тысяч с лишним зарегистрированных в текущем году новых ДДУ более 3,5 тысячи обеспечены банковскими поручительствами, более 80% из которых выданы двумя краснодарскими банками; менее 900 – обеспечено страховыми полисами, прошло через механизм ОВС. Остальные ДДУ прошли через страховые компании, среди которых нет ни одной, находящейся хотя бы в первой двадцатке надежности. Это значит, что практически все эти истории на самом деле (за исключением, пожалуй, контрактов, обеспеченных обязательствами ОВС, которые пока выглядят как наиболее надежный механизм) не дают дополнительной надежности.

Давайте рассмотрим подробнее каждый из трех предлагаемых механизмов.

Банковское поручительство

На мой взгляд, банковское поручительство – наиболее реальный, потенциально работающий и наиболее гарантирующий снятие рисков механизм. Практически любой проект реализуется с использованием банковского проектного финансирования; банк, как правило, открывает застройщику лимит в объеме, достаточном для полного завершения объекта (снимая с себя в том числе риски проекта, вызванные недофинансированием); банк более чем скрупулезно изучает и проект, и застройщика (причем не только юрлицо, создаваемое, как правило, отдельно для каждого проекта, но и группу в целом); банк понимает и риски, и возможности проекта. Предоставляя поручительства застройщику, банк, по большому счету, не увеличивает свои риски, так как обязательства должны возникать в пределах сумм, поступивших от клиентов, и, следовательно, направляемых на покрытие ранее предоставленных кредитов.

Сложности сегодняшнего дня.

Банковское регулирование – чрезмерно громоздкая система. Кроме того, один из банковских нормативов – лимит на заемщика – может быть потенциально нарушен: ведь поручительству подлежат квартиры не по себестоимости, а по рыночной продажной цене. Таким образом, необходимо законодательно сбалансировать предложенную новацию с нормами связанного банковского регулирования.

Наличие дополнительных по отношению к себестоимости (и в том числе по отношению к закредитованной себестоимости) обязательств по поручительствам – по рыночной цене квартир.

Кроме того, надо учитывать, что суммарная стоимость всех находящихся в экспозиции ДДУ, вероятно, сопоставима с масштабом всей банковской системы.

Страховые компании

Для крупных страховых компаний риски девелоперских проектов – терра инкогнита. Погружение же в проект потребует от страховщиков резкого увеличения штатов: как минимум, создание подразделений, аналогичных банковским. Это достаточно долгий и непредсказуемый (по сроку достижения результата) путь, без которого, однако, страхование останется профанацией. Кроме того, у страховых компаний отсутствуют ясные и явные механизмы использования активов, которые достанутся им при наступлении страховых случаев. Исходя из этого, страховой механизм представляется мертворожденным.

Общество взаимного страхования

Предлагаемая ОВС система  кажется наиболее жизнеспособной. Средства, направляемые участниками ОВС в «страховой фонд», статистически могут быть достаточны для того, чтобы погасить обязательства перед дольщиками при возникновении страховых случаев, а компетенции участников должны быть достаточны для того, чтобы довести выбывший проект до ума и, реализовав его новым собственникам, пополнить казну. Однако и здесь есть несколько тонких моментов. У ОВС, на мой взгляд, есть два пути эволюции.

Стать государственным агентством (госкорпорацией) наподобие АСВ – в этом случае все застройщики обязаны будут не только делать отчисления в страховой фонд, но и соблюдать те или иные нормативы, сдавать отчетность в режиме, сопоставимом с банковским. А бюджет должен будет принять на себя так или иначе ответственность по обязательствам ОВС. К тому же этот путь чреват избыточной зарегулированностью отрасли.

Пойти по пути «размножения» – по примеру саморегулирующихся организаций (СРО), членство в которых дает право заниматься той или иной деятельностью. Этот путь избавлен от проблем первого, но очевидно, что созданные таким образом ОВС, как и многие уже существующие СРО, будут, скорее всего, профанацией с точки зрения защиты от реальных рисков. При этом, повторюсь, сам по себе принцип, заявленный сегодня в ОВС, является наиболее жизнеспособным.

Перспектива

Как будут решаться все эти проблемы в дальнейшем? Первый возможный путь – комплексное уточнение закона и смежных законодательных актов, балансирование межотраслевого регулирования, что упростит, например, банкам предоставление поручительств, а также снимет существующий ныне в «теле» 214-го закона перекос в сторону дольщиков, необоснованно усложняющий бизнес застройщиков (что в итоге неблаготворно сказывается и на интересах конечных потребителей). Второе – резкое усиление деятельности контрольных и надзорных органов, направленное на недопущение профанационных схем.

Впрочем, самое главное, на мой взгляд, – вспомнить, что право заработать инвестиционный доход неотделимо от права на риск. Система может начать работать без тех огрехов, которые очевидны в ней сейчас, если застройщикам будет предоставлено право выбирать: хеджировать или же не хеджировать дополнительно риски, честно объявив об этом дольщику. А дольщику будет предоставлено право выбрать для инвестирования застрахованный объект (по более дорогой цене) или не застрахованный, но более дешевый объект. При этом механизмом хеджирования рисков застройщика может быть банковское поручительство, страхование, страхование в ОВС, возможно и поручительство третьих лиц – например, специально создаваемых фондов или специализированных страховых компаний, само создание или участие в которых может стать хорошим бизнесом для консервативных крупных инвесторов.

Наконец, возможно, есть смысл повторить опыт банковской системы и ограничить страхование инвестиционных взносов какой-то фиксированной суммой или же долей от рыночной цены контракта (например, до 70%). Ведь в рамках проектного финансирования банк предоставляет, как правило, до 70% от суммы контракта, а 30% застройщик может получать с дольщика и после завершения строительства, когда строительные риски уже отсутствуют.


Новостройки
Квартиры