Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Как избавить дом от всего лишнего

журнал «Эксперт», Понедельник, 07 Апреля 2014 г.

Программа "Жилье для российской семьи" может быть сорвана из-за жадности ресурсников, взаимного недоверия в отрасли и отсутствия доступного финансирования строек

Правительство РФ анонсировало новую программу строительства доступного жилья "Жилье для российской семьи". По этой программе до конца 2017 года предполагается построить не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса, что даст 460 тыс. семей возможность приобрести квартиры по ценам ниже рыночных. Стоимость квадратного метра по этой программе не должна превышать 30 тыс. рублей, или 80% среднерыночной цены (для регионов, где такая цена ниже 30 тыс. рублей).

Программа рассчитана на привлечение в строительный сектор инвестиций в размере 2,4 трлн рублей (около 3,5% ВВП), большую часть которых обеспечит рынок. "Основными источниками финансирования станут средства застройщиков, деньги граждан, которые будут приобретать жилье, использование ипотечных кредитов, а также механизмов материнского капитала", - пояснил премьер-министр Дмитрий Медведев.

Государство организует возвращение застройщикам их затрат на возведение инженерной инфраструктуры через заемные механизмы АИЖК. Это, по замыслу разработчиков программы, и должно в итоге снизить цену на квадратный метр. Как сообщили "Эксперту" в Минстрое, программа уже прошла согласование во всех заинтересованных федеральных органах власти и внесена на рассмотрение в правительство. Начать действовать она должна в самое ближайшее время.

Застройщики, уже работающие на рынке жилья экономкласса, в целом настроены по отношению к программе оптимистично. "Безусловно, мы будем участвовать в этой программе, поскольку работаем в сегменте доступного жилья. К 2015-2016 годам мы рассчитываем строить миллион квадратных метров в год, причем примерно 80 процентов этого объема составит как раз доступное жилье, - сказал "Эксперту" Владимир Кошелев, председатель совета директоров корпорации "Кошелев", строящей недвижимость в Самарской и Калужской областях. - Я считаю, что цифры, заявленные в программе, совершенно реальные".

Изучают принципиальную возможность участия в программе в ГК СУ-155. "Решение может быть принято после того, как прояснятся все детали. При определенных условиях цена 30 тысяч рублей за квадратный метр - достижимый ориентир", - говорят в компании. СУ-155 уже реализует проекты в Московской области по ценам, близким к заявленным в программе, например микрорайон Южное Домодедово.

ГК "Мортон" и ГК "Кортрос" тоже подтвердили свою готовность строить "жилье для российской семьи"; у "Кортроса" уже есть пилотный проект - район Преображенский в поселке Ченцы Ярославской области.

Программа, безусловно, необходима - массовая застройка домами эконом класса запускает процесс комплексного освоения территорий, стимулирует экономический рост, не говоря уже о том, что решает жилищную проблему значительной части людей, которые до настоящего времени приобрести собственное жилье не могли.

Необходимость массовой дешевой застройки продекларирована в мае 2012 года в президентском указе "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг". Правительство в ответ разработало программу "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами" (сокращенно "Доступное жилье"), и некоторые застройщики уже начали возводить по ней пилотные проекты. Фактически новая программа "Жилье для российской семьи" - это ее более современная модификация. И появилась она потому, что строительство дешевого жилья, несмотря на усилия правительства, явно пробуксовывает. Все упирается в те самые 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Панельный комплекс

В целом структура себестоимости жилья, по оценке Александра Ручьева, президента ГК "Мортон", работающего преимущественно в Подмосковье, выглядит так: земля - порядка 15%, внешнеквартальные сети - 9, внутриквартальные сети - 8, строительно-монтажные работы объектов социального назначения - до 10%. Наибольшая доля, 45%, - это строительно-монтажные работы жилых объектов. В структуру затрат также входят проектные работы, операционные расходы, стоимость денег (кредиты) и т. д.

Вообще, себестоимость возведения непосредственно дома вполне укладывается в цены программы. Так называемая ковровая застройка (возведение целых микрорайонов) стоит от 20 тыс. до 30 тыс. рублей за метр в зависимости от региона, строителя, технологии и прочих факторов. В среднем такая застройка будет подразумевать возведение 500 тыс. кв. м недвижимости, куда можно заселить около 25 тыс. человек. Для возведения такого района необходим земельный участок площадью 60-70 га, прилегающий к крупному городу. Но зачастую таких участков нет ни у региональных властей, ни у других госструктур. Все выгодные для стройки места уже давно на балансе строителей. Поэтому в конечной стоимости жилья земля и связанные с ней обременения (ее очистка, налоги) обходятся в 5-15%, или примерно от 1,5 тыс. до 5 тыс. рублей на квадратный метр.

Вокруг вопроса, кто должен платить за инфраструктуру - жилищно-коммунальную и социальную, и идут сегодня основные споры. "Большинство экспертов предпочитают не замечать второе условие поставленной в программе задачи: до конца 2017 года построить не менее 25 миллионов квадратных метров жилья со всей социальной инфраструктурой, - говорит Владимир Кошелев. - А значит, нужно строить не только жилые дома, но и школы, детсады, поликлиники, дороги, детские площадки, спорткомплексы, парки и скверы". Итак, для микрорайона на 25 тыс. жителей нужно возвести дополнительно по три-четыре школы и детских дошкольных учреждения, две поликлиники, взрослую и детскую, спортивные детские площадки, паркинг на 7,5 тыс. автомобилей и дороги. Все это ложится в стоимость строящегося жилья и поднимает ее в среднем на 9,5%, или на 3- 4 тыс. рублей в зависимости от региона.

Объекты соцкультбыта и дорожная инфраструктура повышают себестоимость уже до 30-35 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от региона и строителя. Это выше цен, обозначенных правительством, но, несмотря на отсутствие маржи, девелоперы берутся за подобные проекты. "Схема, когда 70 процентов недвижимости микрорайона продается по рыночным ценам, а остальные 30 передаются региону для решения его социальных программ, позволяет и региону решить свои проблемы, и девелоперу получить прибыль", - рассказывают "Эксперту" в группе ПИК, которая строит по программе "Доступное жилье" дома в Перми и Омске.

Ресурсы против

Но самая большая проблема - затраты на обеспечение новых домов ресурсами. В зависимости от региона подключение воды, канализации, тепла и электричества составляет от 13,5 до 25% стоимости квадратного метра.

"К настоящему времени сложилась практика, что ресурсоснабжающие организации (РСО) развивали свои сети и, как следствие, свой бизнес за счет застройщиков, которые оплачивают стоимость технологического присоединения, - делится опытом президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий. - Очевидно, что для снижения стоимости жилья необходимо менять подобную практику и вносить изменения в систему финансирования развития инженерной инфраструктуры". Так, по проекту "Преображенский" при тесном взаимодействии с правительством Ярославской области удалось найти компромиссные решения с "МРСК Центра - Ярэнерго" для обеспечения жилого района сетями электроснабжения за счет поставщика - все затраты включены в долгосрочную инвестпрограмму компании.

РСО за крайне редким исключением не спешат строить сети до новых микрорайонов. Связано это с двумя факторами: закрытостью коммунальной отрасли для рыночных игроков и сложной системой тарифообразования. Текущая ситуация более чем устраивает РСО: монополия на рынке и возможность не подчиняться региональным властям позволяют им в разы завышать сметную стоимость подключения. Альтернативной-то инфраструктуры все равно нет.

Но даже если строители согласны заплатить завышенную цену за подключение, все равно это не решает их проблем. "У девелопера на текущий момент есть два способа подключиться к ресурсоснабжающей инфраструктуре. Первый - отдать строительство внутриквартальной инфраструктуры ресурсникам. Второй - девелопер оплачивает непосредственно присоединение микрорайона к электросетям, водопроводу, канализации или магистральной теплотрассе, а внутриквартальные сети строит самостоятельно. И в первом, и во втором случае подключение к магистральной инфраструктуре в итоге оплачивает покупатель недвижимости, что делает квадратный метр жилья с учетом строительства дорог и объектов соцкультбыта дороже по факту на 4-12 тыс. рублей. После этого ресурсоснабжающие организации формируют на своем балансе полную стоимость инфраструктуры, относят ее в тариф и получают тариф с амортизацией, то есть возвращают из амортизации капзатраты, не ими понесенные", - рассказывает вице-президент ГК ПИК Герман Царгасов.

Таким образом, подключение к сетям не только значительно повышает стоимость жилья, но и существенно увеличивает инвестиционную нагрузку на конечный тариф для жителей. Пример группы ПИК показывает, что подключение новых жилых объектов в Омске общей площадью более 1 млн кв. м могло обойтись в сумму, эквивалентную 5 млрд рублей. Только строительство подстанции "Метро" 110/10 кВ обошлось бы более чем в 1,3 млрд рублей, притом что максимальная стоимость такой подстанции не более 400 млн рублей. Включение в долгосрочную инвестиционную программу ОАО "Омскэнерго" (входит в МРСК Сибири) этого объекта по такой цене привело бы к дополнительному разовому увеличению тарифа на 4% и означало бы рост активов баланса "Омскэнерго" на 5% с последующим влиянием на тариф для всего региона.


Новостройки
Квартиры