Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Ковровая застройка

Газета «Ведомости» Приложение «Недвижимость», Вторник, 03 Декабря 2013 г.

Нормативы, введенные подмосковной администрацией в этом году, приостановили безудержную застройку и заставили девелоперов пересмотреть проекты.

В области за три квартала введено 3,7 млн кв. м (данные Росстата) - это больше прошлогоднего объема на 19%, но, вероятно, недостаточно для появления заявленных 7,5 млн кв. м. Если только областная администрация не поступит так же, как столичная в прошлом году, когда 50% жилья было записано в отчеты последним месяцем года. Объем предложения рынка новостроек в Подмосковье в III квартале сократился на 10% по сравнению со II кварталом 2013 г. до 63 000 квартир, отмечает Александр Крапин, гендиректор аналитического агентства Rway.

По данным ГК ПИК, в этом году в продажу поступило 379 объектов общей площадью около 4,4 млн кв. м (82 000 квартир), что на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Зато в "новой Москве" пока наблюдается девелоперская активность. По данным Welhome, в III квартале 2013 г. объем корпусов на присоединенных территориях увеличился на 33% по сравнению со II кварталом 2013 г., а число жилых комплексов - на 8%. В III квартале продажи велись в 38 ЖК, а общее количество корпусов в реализации на территории "новой Москвы" - 283 штуки.

В частности, вышли ЖК "Спортивный квартал" (поселение Филимонковское, 12 км от МКАД), 15 домов комфорт-класса; ЖК "Зеленая линия" (пос. Коммунарка), 10 домов. На IV квартал запланирован выход новых очередей в комплексе "Дом в Коммунарке", "Квартале А101", "Эдальго", "Новых Ватутинках", "Бутово парк - 2" и "Бутовских аллеях" (данные Welhome).

ЗА СВОЙ СЧЕТ

Подмосковные власти понизили этажность до девяти этажей, уменьшили плотность застройки и увеличили социальную нагрузку на девелоперов (новые требования прописаны в региональных нормах градостроительного проектирования). "На той же площади, при той же стоимости подключения к сетям, при том же количестве согласований я должен построить меньше квадратных метров, - комментирует запрет на высотное строительство Дмитрий Котровский, вице-президент "Химки групп". - Студент 1-го курса экономического факультета скажет, за счет чего бизнесмен должен компенсировать увеличение затрат - за счет повышения конечной стоимости продукта". Или за счет снижения маржи девелопера, возражает Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Подмосковья. "Да, доходность снизилась, - грустит один из крупных застройщиков. - На некоторых проектах она 10%, по госконтрактам - 2-3%".

Впрочем, сообразительные бизнесмены уже переориентировались на новые правила игры. ФСК "Лидер" успела перепроектировать и уже согласовать 0,51 млн кв. м в проекте "Up! Квартал "Новое Тушино". Чуть больше половины придется на жилье бизнес-класса (280 000 кв. м), остальное - инфраструктура: пар кинг на 2164 машино-места, школа на 1500 мест, четыре детсада, медицинский центр, супермаркет и т. д.

Кстати, дома будут в 17-22 этажа. Как объяснил президент компании Владимир Воронин, в нормативах была заложена возможность повышения этажности, если девелопер делает социально значимый для района проект. В "Up! Квартале" около 4000 кв. м пойдет под переселение льготников. Стоимость всего проекта - 24 млрд руб. К строительству компания приступит уже в текущем году, а завершить проект планируется в 2018 г.

Успела переориентироваться на новый формат и ГК "Мортон". Девелопер был вынужден понизить этажность проекта ЖК "Рождественский" в Мытищах с 24 до 7-16 этажей. Потерю площадей застройщик компенсировал повышением классности проекта - так появился бизнес-класс, спроектированный известным бюро "Остоженка". В новом микрорайоне "Восточное Бутово" (Симферопольское шоссе) тоже понизили этажность с ранее стандартных 17-24 до 9-17 этажей, рассказывает директор по информационной политике "Мор тона" Игорь Ладычук. Все новые проекты группы - среднеэтажные, делится он.

ИЗ КОСМОСА ? В ОБЛАСТЬ

Вторичный рынок Москвы в прошлом году умер, констатировал президент ГК "Статус" Вадим Мохов. И есть ощущение, что у девелоперов, строящих новое жилье, скоро тоже будут проблемы со спросом. "Цены на вторичное жилье в Москве давно ушли в космос, - комментирует один из застройщиков Подмосковья. - Люди предпочитают купить более дешевое жилье, пусть и в области, зато новое и комфортное". Всего, по оценке Марины Тимашовой, директора по маркетингу и рекламе компании "Сити - XXI век", крупные девелоперы в месяц реализуют 5000-6000 кв. м, т. е. примерно по 100 квартир в одном проекте.

"Доступность жилья в Московской области все еще остается низкой, - считает тем не менее Александр Крапин. - Среднему домохозяйству необходимо в среднем 5,9 и 5,3 года, чтобы купить типовую квартиру на первичном и вторичном рынке соответственно. При условии, что весь доход будет использоваться только для этой цели". Не случайно, по данным Rway, большинство сделок на рынке новостроек заключается с квартирами площадью 35-40 кв. м - таких покупок около 20%.

Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м новостроек Подмосковья, по данным Rway, - 70 600 руб.; 1 кв. м на вторичном рынке в Москве стоит в среднем 183 000 руб., по данным аналитического портала arn.ru.

СКОЛЬКО СТРОИТЬ

Медовые комментарии девелоперов разбавляет ложка дегтя - стагнация. "Средняя цена на первичном рынке жилья Подмосковья увеличилась в пределах статистической погрешности", - комментирует Крапин. Цены растут лишь за счет повышения строительной готовности проектов, соглашается Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН. Аналитики компаний-застройщиков говорят об 1-2% повышения стоимости метра в квартал.

Несмотря на очевидную стагнацию, застройщики уверены в том, что спрос не насыщен. За последний год был анонсирован ряд крупных проектов, в том числе несколько площадью более 1 млн кв. м, напоминает Игорь Сибренков, заместитель гендиректора "Мортон-инвеста".

По данным аналитиков "Мортона", в первом полугодии 2013 г. на рынке жилья "новой Москвы" и области было заявлено около 7,9 млн кв. м новых проектов. Объем первых очередей строительства, планируемых к реализации до 2014 г., - не более 2 млн кв. м. Треть строящихся проектов расположена в зоне до 10 км от МКАД (Балашиха, Химки, Одинцово, Красногорск, Реутов, Мытищи) и популярных населенных пунктах Ленинского района: Коммунарка, Пыхтино, Рассказовка, Московский, Бутово и Видное. Согласно открытым прайс листам объем предложения жилья в радиусе до 15 км от МКАД составляет 2,5 млн кв. м, посчитали в "Мортоне".

"Нельзя суммировать заявленные площади проектов, говоря, что это рынок, - комментирует Сибренков. - Это всего лишь среднесрочная, а иногда и долгосрочная перспектива - на три, пять и более лет. В действительности в проектах-миллионниках может поступать на реализацию по 1-2 очереди в год, а это всего 2-5 домов".

Застройщики стали не только осторожны, но и креативны. "Девелоперы перестали строить просто дома, - говорит Наталья Картавцева. - Они планируют кварталы, микрорайоны со школами, фитнес-комплексами, музыкальными центрами. Чего сейчас только нет!" Чтобы после 2009 г. снова привлечь покупателей на рынок, девелоперам пришлось поработать над концепциями.

Вывести рынок недвижимости из ситуации выжидательной стабильности могут только кардинальные изменения в макроэкономике.

Газета «Ведомости» Приложение «Недвижимость», 03.12.2013

Нерезиновые дороги

В "новой Москве" и области ведется уже около 30 мегастроек, власти продолжают согласовывать новые проекты.

В январе - сентябре 2013 г. в Московской области построили 3,7 млн кв. м жилья, или 10% от общероссийского объема, подсчитал Росстат. В Москве ввели чуть больше 2 млн кв. м, или 5,3% от всей страны. По данным аналитического портала irn.ru, две трети столичных новостроек возводится на присоединенных территориях. Крупных проектов в стадии активного строительства в "новой Москве" сейчас на 5,9 млн кв. м, говорит председатель совета директоров "Бест-новостроя" Ирина Доброхотова, а в Подмосковье - на 9 млн кв. м.

"Старую Москву" буквально обступают все новые жилые массивы. Как рассказывал "Ведомостям" зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, на градостроительном совете еженедельно рассматривается по 30-40 новых жилых проектов, значительная часть которых - от 100 000 до 650 000 кв. м. Это неудивительно: в "новую Москву" и ближнее Подмосковье мигрирует с перегретого столичного рынка платежеспособный спрос, объясняет Софья Лебедева, гендиректор компании "Миэль-новостройки". А застройщики и региональные власти обеспечивают его соответствующим предложением. Например, Железнодорожный или Балашиха манят потенциального покупателя предложениями по 65 000 руб. за 1 кв. м, Домодедово - по 60 000 руб. Таких цен в "старой Москве", где "средняя температура по больнице" - более 200 000 руб. за 1 кв. м с учетом элитного жилья, не найти.

Но при всей привлекательности подмосковного предложения перед новыми собственниками неизбежно встает вопрос: как добираться до места работы, любимого ресторана, фитнес-центра, музея, театра? "Самая развитая инфраструктура - в Красногорске, Одинцове и Видном, зато жители Балашихи и Коммунарки давно жалуются на нехватку школ и детских садов", - утверждает Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум групп". Она признает, что уже достаточно новостроек Балашихе и Мытищам, которые страдают от транспортных проблем. Из-за избытка предложения скоро перестанет быть популярным и северо-запад области, считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. А Ирина Доброхотова добавляет к этому списку и Железнодорожный.

Транспортная инфраструктура давно и явно не успевает за масштабной стройкой. Например, горьковское направление (Железнодорожный, Балашиха), по данным министерства транспорта Подмосковья, перевезло в прошлом году 77,5 млн человек, к 2020 г. ему придется выдержать 106-миллионный пассажиропоток. Ярославское направление (Мытищи, Королев) в 2012 г. провезло более 120 млн человек, к 2020 г. ему прогнозируют почти 170 млн. В Железнодорожном заявлены планы по строительству дополнительных главных ж/д путей только в 2016-2020 гг., в Мытищах такие пути обещают к 2015 г. В области дорожного строительства подвижек тоже мало. Московская область и столица синхронизируют усилия в области застройки и дорог лишь к 2015 г.

Регионы активно привлекают застройщиков к решению транспортных проблем. Например, "Мортон" уже расширил Расторгуевское шоссе на полосу, инвестиции составили 150 млн руб., расширяет Путилковское шоссе, вложения - 500 млн руб. Есть совместный с германской компанией H-Bahn проект создания надземной транспортной системы типа "Стрела". Новая ветка длиной 14-16 км пройдет в Ленинском районе и свяжет "Мортонград Бутово" и "Восточное Бутово" с серой веткой столичного метро. Предположительная стоимость проекта - $16-18 млн за 1 км пути.

По словам Алексея Уланова, заместителя гендиректора "Эталон-инвеста" (возводит в Красногорске микрорайон "Изумрудные холмы", более 1 млн кв. м), застройщик за собственные средства проложил участок вдоль комплекса дублера Волоколамского шоссе. Андрей Пучков, гендиректор Urban Group (строит в Химках ЖК "Город набережных", 250 000 кв. м), рассказывает: "Мы по своей инициативе сейчас возводим мост через Клязьму с выходом на Международное шоссе, рядом с развязкой с новой скоростной трассой Москва - Санкт-Петербург".

Алексей Нестеренко из Rose Group (строит микрогород "В лесу" на 630 000 кв. м) и коммерческий директор "Авгур эстейта" Кирилл Игнахин (по проекту "А101" в новомосковской Коммунарке запланировано 20 млн кв. м жилья) также сообщили, что их компании участвуют в решении транспортных проблем своих новостроек.

Застройщики утверждают: пока продажи идут по плану. "Например, Балашиха лидирует по объемам нового строительства, но нельзя сказать, что мы испытываем острую конкуренцию. Наше "Новое Измайлово" (370 000 кв. м) - один из немногих проектов города с собственным набором инфраструктуры, и он ближе всех расположен на ш. Энтузиастов к МКАД. Наши жители быстрее других преодолевают расстояние до Москвы в часы пик", - уверяет коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.

Компания недавно заявила о проекте ЖК "Up! Квартал "Новое Тушино" на 510 000 кв. м в Красногорском районе. Соседство "Микрогорода" и "Мортонграда Путилково" на 1 млн кв. м застройщика не пугает. "Из нашего проекта легче всего выезжать - мы ближе всех к Москве", - заявил президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин.

Но застройщики уже признают: без дополнительных примочек квартиры продаются сложнее. Приходится быть изобретательными. Например, в "Up! Квартал "Новое Тушино" под жилье отдадут лишь 280 000 кв. м, остальное - инфраструктура. Воронин обещает, что помимо традиционных школы, детсадов, ТЦ и паркингов к услугам жителей будет консьерж-служба, которая возьмет на себя уборку, выгуляет собаку или проводит ребенка в школу. В Rose Group сделали ставку на малый бизнес - для жильцов, которые хотят работать у дома, предусмотрены льготные ставки аренды в нежилых помещениях проекта. А в "СУ-155" рассчитывают на низкие цены (например, в новостройках Звенигорода цены стартуют от 39 000 руб. за 1 кв. м, а в Балашихе - от 50 000 руб. за 1 кв. м) и малогабаритное жилье. 1-комнатные и 2-комнатные квартиры стали хитом, уверяет представитель застройщика, 89% продаж пришлось именно на малые форматы.


Новостройки
Квартиры