Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Инвестиции в недвижимость: бюджет 5 миллионов рублей. Квартира или офис? Выбираем объекты для аренды и перепродажи в Москве и Подмосковье

Metrinfo.ru, Среда, 30 Октября 2013 г.

Инвестиции в недвижимость были и остаются весьма популярными, многие считают их более надежными и более прибыльными, чем депозиты и тем более ценные бумаги, даже несмотря на финансовый кризис 2008-2009 гг., когда цены существенно снижались. Однако они требуют довольно внушительных первоначальных вложений. Учитывая стоимость квартир в Москве и Подмосковье, на рынок недвижимости можно выходить, имея как минимум 4-5 млн руб.

Ну а как грамотно вложить этот стартовый капитал, попытался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», обратившись за советами к экспертам.

Прежде всего, надо решить, от чего получать доход – от сдачи недвижимости в аренду или от ее перепродажи. От этого будет зависеть и возможная прибыль, и выбор вариантов, причем стратегия для каждого из способов должна быть разной.

Доходы от аренды Приобретение недвижимости для сдачи в аренду – это долгосрочная инвестиция, которая начинает приносить прибыль лет через 10-12. «Все потому, что стоимость аренды в Москве довольно низкая относительно стоимости самой недвижимости», - объясняет Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet.

«С бюджетом до 5 млн руб. выбор довольно ограничен, в столице это могут быть либо комнаты по цене от 2 до 4,5 млн руб., либо студии, малогабаритные квартиры и варианты гостиничного типа площадью не более 30-35 кв. м и стоимостью 4,5 - 5 млн рублей», - утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». По мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, надо выбирать новостройки, потому что для покупки приличной квартиры на вторичном рынке 5 млн руб. недостаточно. Если же обратить внимание на Новую Москву или Подмосковье, то за 5 млн руб. реально купить неплохую двушку или две малогабаритные однокомнатные квартиры.

Сдавать московскую недвижимость можно за 30-35 тыс. руб. в месяц, это средняя ставка для хорошей однушки. «В Подмосковье аренда однокомнатной квартиры составляет 25-27 тыс. руб. в месяц, а двухкомнатной 35-40 тыс. руб.», - сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Таким образом, вложения 5 млн руб. в столичную однушку окупятся в лучшем случае через 12 лет, срок окупаемости двух однокомнатных квартир в Подмосковье составит минимум 8-9 лет, а двухкомнатной - 10-12 лет.

После того как недвижимость окупится, можно рассчитывать на скромный ежегодный доход: по данным Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», средний уровень доходности аренды жилья составляет 4-5% годовых, и только самый востребованный у арендаторов объект – однушка с хорошим ремонтом и удобным месторасположением - может приносить до 8%. По подсчетам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора компании «Мортон-Инвест», в квартиры, которые предполагается сдавать в аренду, вкладываются лишь 10% инвесторов, они хотят получать стабильный доход и, возможно, передать недвижимость детям или внукам.

А чтобы квартира сдавалась в аренду без перерыва, нужно выбирать правильные объекты, ориентируясь на потребности потенциальных арендаторов.

«Спрос на рынке недвижимости на однокомнатные квартиры (продажа/аренда) выше, - считает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела, «ДСК-1 и Ко». - Поэтому для получения дохода от недвижимости стоит обратить внимание именно на инвестирование собственных средств в однокомнатные квартиры. Если стоит цель сдавать квартиру в аренду – стоит сделать муниципальную отделку в приобретенной квартире, необходимо также обращать внимание на транспортную доступность».

«Для Москвы это квартиры, расположенные в непосредственной близости от метро, а для Подмосковья – вблизи (3-5 минут пешком) от больших транспортных узлов, прежде всего, станций электричек», - уточняет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).

Если же говорить о конкретных направлениях, то в старых границах столицы с бюджетом 5 млн руб. лучше выбирать объекты на востоке и юго-востоке, например, у станций метро «Авиамоторная», «Рязанский проспект», «Кантемировская», «Марьино». Восток довольно популярен у арендаторов экономичного жилья благодаря относительно низким ценам на аренду. (Получить представление о стоимости аренды жилья в разных районах Москвы вы сможете, воспользовавшись электронным сервисом «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн» на портале www.irn.ru.)

В Подмосковье же Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», советует отдавать предпочтение популярным городам, расположенным в ближнем радиусе от МКАД (до 15 км) и имеющим автобусное и железнодорожное сообщение с Москвой, а может быть, и станцию метро, хотя бы в перспективе. «Это Реутов, где уже открылось метро, а также Железнодорожный, Химки, Одинцово, Видное, Красногорск», - перечисляет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Неплохую прибыль, по мнению Натальи Бланковой («Эталон-Инвест»), можно еще получить в Мытищах и Люберцах. «Также выгодно вложение средств в подмосковные микрорайоны за МКАД, примыкающие к столице. Например, популярностью пользуются новостройки, примыкающие к району Бутово», - сообщает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).

Выбирать квартиру лучше на вторичном рынке или в готовых новостройках, чтобы сразу же находить жильцов и запускать недвижимость в работу. Причем удобнее, чтобы объект был пусть и со скромным, но с ремонтом. Поэтому, если речь о новостройке, лучше купить квартиру с отделкой, ведь самостоятельный ремонт обойдется на 30-40% дороже, а арендаторам в экономклассе вполне хватает отделки без изысков.

Но, впрочем, квартиры квартирами, а по мнению Алексея Харитонова, директора управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой», имея бюджет в 5 млн руб., для сдачи в аренду выгоднее покупать коммерческую недвижимость. «Доход по коммерческим помещениям выше, чем по квартирам аналогичной площади - на 30-40% в зависимости от «проходимости» места», - утверждает эксперт. Единственно, на 5 млн руб. в Москве можно купить лишь небольшое помещение площадью 30-35 кв. м, но найти такое предложение, особенно в доме на первой линии (на оживленной улице или у метро), довольно сложно, так как они пользуются очень большим спросом.

Доходы от продажи Те же, кто не хочет связываться с арендой, инвестируют средства в новостройки в расчете на рост цен. Такие инвестиции сравнительно краткосрочные (при благоприятных обстоятельствах - максимум 2-3 года). «Максимальную выгоду сегодня получают инвесторы, которые приобретают недвижимость на ранних стадиях строительства объекта, а перепродают ее через год-полтора или после ввода комплекса в эксплуатацию. Прибыль с такого приобретения может достичь 40%», - утверждает Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость».

Другие эксперты назвали более скромные цифры прибыли – в рамках 20-30%. «Если брать в качестве примера квартиру экономкласса на низкой стадии строительной готовности, которая будет реализована через полгода после начала строительства, то предполагаемая прибыль составит около 10%, а если квартира будет продаваться через год-два, на завершающей стадии строительства, то прибыль может достигнуть 30%», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой») напоминает о том, что, если квартира не была в собственности или принадлежала инвестору менее 3 лет, с дохода от перепродажи придется заплатить 13%.

Максимальный доход возможен, если объект инвестиций выбран правильно. Это должна быть ликвидная квартира - одно- или двухкомнатная площадью 35-40 или 50-60 кв. м соответственно на средних этажах в домах эконом- или комфортклассов, именно в этих сегментах отмечается самый большой рост стоимости квадратного метра и самая высокая оборачиваемость денег.

Безусловно, важна транспортная доступность проекта. «Необходимо обратить внимание еще и на объекты инфраструктуры, строительство которых ведется или планируется вблизи выбранного вами жилого комплекса», - советует Виталий Витрищак, («ДСК-1 и Ко»). Существенную роль играет наличие школ и детских садов. Увеличивает стоимость жилья и грамотно продуманная концепция ЖК, интересная архитектура, благоустроенная территория и т.д. «Также для большей доходности инвестиций нужно искать недооцененные и перспективные районы и города, для чего рекомендуется отслеживать планы властей по строительству дорог и новых станций метро, благоустройству территорий и развитию инфраструктуры», - советует Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век».

И лучше искать проекты с предполагаемыми высокими темпами строительства. «С этой стороны выгодной является малоэтажка, которая возводится быстрее, а стоит относительно недорого. Например, строительство микрорайона «Бутовские аллеи» началось в августе прошлого года, за год цены выросли на 20%, а до окончания строительства, которое намечено на 2 кв. 2014 г., рост цен составит еще минимум 10%», - рассказывает Денис Бобков (Est-a-Tet).


Новостройки
Квартиры