Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Новостройки Москвы и Подмосковья. Инфраструктура обязательная и коммерческая. Как она сказывается на цене квадратного метра и популярности у покупателя

Metrinfo.ru, Понедельник, 26 Августа 2013 г.

Сегодня практически все уважающие себя застройщики вместе с жильем возводят и объекты инфраструктуры – детские сады, школы, магазины. Число таких объектов и их «специализации» зависят и от действующих градостроительных норм, и от доброй воли самого застройщика, ориентирующегося на запросы покупателя.

О том, какие объекты инфраструктуры чаще включаются в жилые проекты, как их наличие влияет на цену квадратного метра и на успешность продаж, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты.

Объекты, которые возводятся в ЖК, делятся на социальные – детские сады, школы, объекты соцкультбыта, паркинги - и коммерческие: торговые центры, рестораны, кафе, салоны красоты, бассейны, спа и многое другое. И если первые объекты возводятся по нормам, то вторые – для того, чтобы сделать ЖК более привлекательным для покупателей.

Любой жилой проект реализуется на основании утвержденной градостроительной документации, говорит Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP. При ее разработке рассчитывается обеспеченность ЖК объектами инженерной и социальной инфраструктуры, учитывается загруженность существующих школ, детсадов, поликлиник, улично-дорожной сети.

«По современным градостроительным нормам на 1000 жителей должно приходиться 35-40 мест в детских дошкольных учреждениях и 135-140 мест – в общеобразовательных школах, лицеях или гимназиях, и проект без инфраструктуры не сможет пройти этап согласований», - объясняет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Как подчеркивает Антон Скорик, генеральный директор компании «Мортон-Инвест», все проекты комплексной застройки включают в себя объекты инфраструктуры. Обычно застройщики возводят школы и детские сады, которые они обязаны строить за свой счет согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, а также магазины и сервисно-бытовые службы. Но чтобы повысить конкурентоспособность проекта, крупные компании стараются выйти за рамки обязательств и строят торгово-развлекательные центры, физкультурно-оздоровительные комплексы и т.д.

«Социалка»: полезное обременение

По подсчетам Алексея Колгушкина, коммерческого директора, партнера ГК «Глубина», как правило, затраты на инфраструктуру масштабного проекта составляют не менее 20-30% от общих расходов. Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», приводит следующую цифру: себестоимость одного места для одного учащегося в школах и детских садах можно оценить в среднем в 1 млн рублей.

Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН, оценила стоимость строительства школы на 750-850 учащихся в сумму не менее 500-700 млн руб., а детского сада на 350 детей - не менее 350-400 млн руб.

А по данным Антона Скорика («Мортон-Инвест»), стоимость возведения детского сада в микрорайоне комплексной застройки варьируется от 200 до 250 млн руб., а школы – от 700 млн руб. до 1 млрд руб. Речь идет об отдельно стоящих зданиях детских садов на 140-300 мест и школ на 650-1100 учащихся. «После окончания строительства объекты социальной инфраструктуры, полностью укомплектованные всем необходимым (кроватками, учебными партами, досками и игрушками и т.д.), передаются на баланс муниципалитету», - уточняет эксперт.

Артем Горлюб, заместитель гендиректора «ГВСУ-Риэлти», утверждает, что сегодня появились застройщики, которые стремятся оставить школы и детские сады у себя и использовать их как самостоятельный бизнес либо сдавать в аренду.

И, например, в компании «БЕСТ-Новострой» родилась идея создать партнерскую сеть управляющих компаний, которые и будут заниматься управлением подобными непрофильными активами. «Вполне вероятно, что частично эта идея будет воплощена на примере жилого квартала «9-18» в Мытищах», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Что нужно покупателям?

Обширный перечень объектов инфраструктуры увеличивает себестоимость строительства, и эти объекты не всегда востребованы покупателями. Все во многом зависит от уровня самого ЖК. Например, в домах экономкласса, тем более «единичных», встроенных в уже хорошо развитый район, допустим только минимум социально-бытовых объектов плюс озеленение и детские площадки. А на первый план в сегментах жилья выше экономкласса, по мнению Ольги Вальчук, генерального директора компании «Региондевелопмент», выходят школы, детские сады, спортивные клубы и т.д.

Впрочем, крупные проекты экономичного жилья тоже невозможны без инфраструктуры: «Если мы говорим о строительстве микрорайонов с однотипными панельными многоэтажными домами, то здесь наличие школы, детского сада, спортивных площадок обязательно, остальные объекты возводятся в случае, если рентабельность позволяет», - объясняет Родион Алексеенко, заместитель генерального директора «СКМ Групп».

«В подходе к выбору объектов инфраструктуры нужно придерживаться золотой середины, - уверен Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), - ни в коем случае не уходить в крайности. В жилом комплексе обязательно должны присутствовать те объекты, которыми пользуются все жители, причем ежедневно – магазины различной направленности, если объект крупный, то детские сады, школа, в ряде проектов - поликлиника». «А вот строительство собственного развлекательного центра с кинотеатром, хоть и может окупить вложения, но крайне возмутит жителей дома, наличие таких объектов целесообразно лишь в крупных проектах комплексной застройки», - делает вывод эксперт.

По мнению Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), девелоперам нужно отказываться от нерентабельных объектов, которые не окупятся. Например, небольшому жилому комплексу не нужен собственный торговый центр с гипермаркетом. А вот в таких масштабных проектах, как ЖК «Новое Бутово», где запланирован крупнейший в районе ТРЦ «Бутово Молл», строительство будет оправданно.

Инфраструктурная нагрузка, цена метра и ликвидность

Большинство опрошенных нами экспертов соглашаются с тем, что, безусловно, квартиры в жилых комплексах, оснащенных хорошей инфраструктурой, несколько дороже по сравнению с теми, которые покупаются в домах без разных «изысков». Разница, по данным наших комментаторов, составляет 5-10-15%. «Все прекрасно понимают, что застройку ведут компании, которые занимаются бизнесом, соответственно, затраты на возведение объектов социальной инфраструктуры «укладываются» в стоимость квадратного метра жилья», - резюмирует Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель – Юго-Запад».

Но инфраструктура серьезно повышает и привлекательность, и ликвидность такого жилья. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», ссылаясь на исследования покупательских предпочтений, отмечает, что наличие развитой инфраструктуры входит в тройку основных факторов, влияющих на выбор объекта (после цены и расположения).

А Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») считает, что отсутствие необходимых объектов социальной инфраструктуры (детского сада, школы, магазинов) способно существенно затормозить продажи. Ведь большинство покупателей – семейные люди, им необходимо устраивать детей в детские сады и школы сразу после переезда в новую квартиру.

И как подчеркивает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», недавний кризис показал, что недвижимость, к проектированию которой девелопер подходит комплексно, обладает большим запасом ценовой «прочности». В 2008-2009 годах она, если и опускалась по стоимости, то значительно меньше, чем другие объекты.

Что строят компании

Журнал www.metrinfo.ru попросил экспертов привести примеры инфраструктурных объектов, которые им приходится строить сегодня.

По информации Антона Скорика, генерального директора ООО «Мортон-Инвест», ГК «Мортон» в своих проектах строит одну-две школы, два-три детских сада, русские культурно-просветительские центры с библиотеками, досуговыми клубами, кружками, театральными студиями и концертными залами, детские центры дошкольного образования, православные храмы, физкультурно-оздоровительные комплексы, поликлиники, торговые и многофункциональные центры.

Как нам сообщила Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», ее компания возводит дополнительный корпус для гимназии № 43 в Люберцах, в районе Октябрьского проспекта. Это строительство предусмотрено в рамках проекта новых домов на Октябрьском проспекте (д. 18, корпус 3 и 2). Корпус гимназии рассчитан на 360 учеников и будет соединяться с основным зданием дополнительной галереей. Строительство планируется закончить к сентябрю 2013 года. «Затраты на строительство не отразились на стоимости квартир жителей новых домов, - отмечает эксперт, - так как данная школа будет муниципальная, то есть на балансе города».

Группа компаний «ПИК» в ЖК «Ярославский» в Мытищах построила самую большую и современную на сегодня школу во всей Московской области с двумя бассейнами, открытым стадионом со специальным покрытием, спортивным и актовым залами, оборудованными по последнему слову техники. А в рамках возводимого ЖК «Аннинский» в Южном Чертаново компания открыла первый не только в Москве, но и в России детский сад для детей с ограниченными возможностями.

ГК «СК Славянский» - ведущий застройщик города Ступино. «В составе «пилотного» жилого комплекса мы построили кирпичный детский сад по авторскому проекту с бассейном, зимним садом и игровым залом-трансформером. Этот садик стоил нам примерно 20% сметной стоимости строительства трех жилых башен. Но вместе с магазинами шаговой доступности на первых этажах комплекс сразу обратил на себя внимание потенциальных покупателей, - рассказывает Сергей Жариков, заместитель генерального директора ГК «СК Славянский» - Мы также впервые в Ступино построили подземный паркинг под домом и большой фитнес-центр с двумя бассейнами в составе квартала «Дубки».

У компании «Лидер» в работе есть два подмосковных проекта – малоэтажный жилой комплекс «Западное Кунцево» в Одинцовском районе и микрорайон «Новое Измайлово» в Балашихе. И в том, и в другом проекте появятся медицинские центры, включающие стоматологические отделения. В «Западном Кунцево» будет один детский сад и школа, а в «Новом Измайлово» как более масштабном проекте, подпадающем, под категорию микрорайона, запланировано два садика и школа. Первый детский сад заработает к концу этого года. Строительство социальной инфраструктуры идет параллельно со строительством домов и жители точно так же могут отслеживать это по веб-камерам.

«У нашей компании в подмосковном Лыткарино строится жилой комплекс «Прибрежный», - рассказывает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». - В данный момент ведется строительство первой очереди застройки из пяти корпусов. Во втором корпусе запроектирован встроено-пристроенный детский сад на 70 мест. На стоимость квартир это не влияет абсолютно. Сейчас в ЖК «Прибрежный» цены начинаются от 52 000 руб./кв. м. Помещение во втором корпусе изначально подразумевалось коммерческим и будет выставлено на продажу. При этом у жителей есть возможность выбрать детский садик в своем доме».

Екатерина Ковалева, директор пресс-центра ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», приводит в пример ЖК «Гусарская баллада» в Одинцово. Цены в комплексе в целом соответствуют рынку, но несколько выше, чем в объектах точечной застройки, зато будущие жители получают полный спектр услуг в шаговой доступности. Здесь запланировано строительство пяти детских садов, из которых четыре с бассейнами; общеобразовательной школы с бассейном и стадионом с искусственным покрытием; физкультурно-оздоровительного комплекса с аренами для хоккея и фигурного катания; торгово-развлекательного центра, медицинского учреждения, паркингов, спортивного комплекса с бассейнами на 8 дорожек, фитнес-центром, тренажерными залами, универсальным спортивным залом, студией танцев и магазином спортивных товаров. Также будут строиться и организовываться аптеки, художественные студии, кафе, отделения банков и связи, продовольственные и промтоварные магазины.

Сейчас на территории ЖК «Гусарская баллада» действуют детский сад, торговый центр «Кочубей», торгово-развлекательный центр «Гусарская баллада», рестораны, студии творчества, салоны красоты, отделение полиции.

Наталья Козлова, генеральный директор компании « Главмосстрой-недвижимость», выделяет проект компании - микрорайон «Центральный» в Железнодорожном. Здесь предусмотрена комплексная социальная инфраструктура, которая была запланирована для семей с детьми: школа, детсад, бассейн, поликлиника. Школа на 825 мест работает с прошлого года. Объекты находятся внутри микрорайона, в шаговой доступности от корпусов. Сейчас строится детский сад на 220 мест. Также скоро будет открыт бассейн, отвечающий всем стандартам. Расположится он на первом этаже здания, а на втором появится тренажерный спортзал. Длина дорожек бассейна – 25 м, а вместимость всего комплекса – около 50 человек. В перспективе запланировано строительство поликлиники, рассчитанной на 100 посещений в день.

«В поселке «Валь д’Эмероль» (Одинцовский район) мы решили сконцентрировать внимание на том, что жилой комплекс расположен в зеленой зоне, с трех сторон окруженной лесом, в которой приятно гулять и дышать свежим воздухом. Рядом с жилым комплексом чудесные пруды, где мы создаем благоустроенные пляжи, места для отдыха и пикника, рекреационную и спортивную зоны», - говорит Алексей Колгушкин, партнер ГК «Глубина».

Одновременно в этом комплексе будет и детский сад, и школа, и два торговых центра – один небольшой, административно-бытового назначения (700 кв. м) и «полноценный» - площадью 20 000 кв. м.
Новостройки
Квартиры