Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

Метрам прописали вертикаль

Газета «РБК daily», Понедельник, 10 Июня 2013 г.

По расчету властей, через семь лет в России ежегодно может строиться почти в два раза больше жилья, чем сейчас, - до 120 млн кв. м. Помочь этому должно снижение ставки по ипотечным кредитам. Однако застройщики не смогут в одночасье увеличить свои объемы, но готовы быстро среагировать, если появится спрос. Опрошенные РБК daily участники рынка считают, что быстрее всех смогут обеспечить рынок вертикально интегрированные девелоперы, имеющие производственные мощности, остальным могут помочь оптимизация бизнес-процессов и повышение производительности труда.

В прошлом году в России было построено 65,2 млн кв. м жилья, в том числе и индивидуального. Это лишь на два с лишним миллиона больше, чем в 2009 году. В дальнейшем эти объемы продолжат расти на 3 - 4% ежегодно, говорил в январе министр регионального развития Игорь Слюняев. В этом году на пять крупнейших застройщиков - СУ-155, ПИК, "Мортон", ЛСР и Etalon - придется меньше 10% - около 4,5 млн кв. м. Вместе с тем еще пять лет назад Владимир Путин ставил задачу довести темпы строительства жилья до 1 кв. м на человека в год. Реальной сегодня может быть цифра в 120 млн "квадратов", говорил г-н Слюняев.

Нарастить объем ввода жилья до требуемого уровня всего за несколько лет не выйдет, уверены участники рынка. "Такой рывок потребует огромных усилий не только строительной отрасли, но и промышленности строительных материалов и многих других отраслей, - говорит советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. - Но даже если такой колоссальный объем был бы достигнут, зарплаты большинства населения не позволят эти квартиры купить".

Власти соглашаются с мнением участников рынка. Факторами роста спроса они видят увеличение популярности ипотеки и доходов населения на фоне снижения себестоимости строительства путем внедрения современных технологий, а также снижения административных барьеров. Но пока даже рекордное число ипотечных кредитов, достигших в общей сложности 1 млрд долл. по итогам 2012 года, пока не привело к кардинальному перелому ситуации. В то же время утвержденная сначала Дмитрием Медведевым "дорожная карта" для облегчения бюрократической системы для строителей была отправлена в начале этого года на доработку. "Если удастся решить задачи, поставленные в "дорожной карте", то количество согласований можно сократить почти в 3,5 раза, а срок получения согласований уменьшить почти в 10 раз", - считает генеральный директор, председатель правления группы ЛСР Александр Вахмистров.

Для увеличения объемов строительства принципиально должны быть решены вопросы с доступом к земельным ресурсам, считает директор федеральной риэлторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. "В среднем стоимость земли составляет 12 - 14% от себестоимости, - отмечает он. - Но гораздо большая проблема в том, что это является ощутимым барьером входа на рынок для множества строительных компаний, так как в крупных городах нет земель в свободном обращении в достаточном объеме". В результате рынки становятся склонными к олигополизации и, как следствие, росту цен, которые могли бы быть на 30 - 40% ниже при уровне строительства в 120 - 140 млн кв. м в год, объясняет эксперт.

Однако даже при наличии земли инвестор, например в Москве, не всегда может начать на ней строительство, указывает директор PR-департамента Capital Group Динара Лизунова. Причина заключается в отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в Москве. "Также инвестору необходимы более прозрачные правила для оценки городской доли в инвестиционных проектах, необходимой для корректной оценки потенциального объема инвестиций и его реальной прибыльности", - добавляет г-жа Лизунова.

Со своей стороны представитель группы СУ-155 считает необходимым скорейшее развитие всевозможных форм государственно-частного партнерства. "Например, государство берет на себя строительство инженерной и коммунальной инфраструктуры той или иной территории, в то время как строительная компания выполняет свою основную функцию - строит жилье", - рассуждает эксперт. Кроме того, по его мнению, должна развиваться практика государственного заказа на строительство жилья, причем не просто для традиционных льготных категорий граждан, но и, например, для высококвалифицированных специалистов. Во многом именно крупные госзаказы помогли лидерам рынка остаться на плаву в кризис. Генеральный директор "Главстрой Девелопмент" Иван Богатов соглашается, что государство само должно стать активным участником рынка. "Сегодня нам необходим девелопер макроуровня, который возьмет на себя функцию по созданию девелоперского сырья", - добавляет он.

Впрочем, не ожидая, что власти пойдут навстречу, крупнейшие застройщики торопятся приобрести ДСК либо другое производство, включив его в свою структуру. "Вертикально-интегрированные структуры обеспечивают себя относительно недорогим сырьем, которое перерабатывается на собственных заводах, и стройматериалами, имеют возможность подстраивать производство под текущие нужды и контролировать объем выпускаемой продукции, а излишки продавать без посредников на свободном рынке", - описывают преимущества в СУ-155.

Кроме того, вертикальная интеграция позволяет контролировать и регулировать процесс производства и качество продукции, перечисляют в компании. Такая бизнес-модель позволяет предлагать на рынке жилье эконом-класса, так как собственные стройматериалы существенно дешевле. Банки также благосклоннее подходят к оценкам рисков таких компаний.

Специфика строительной логистики обязывает крупные компании, выходя в новый регион, заботиться о местном производстве стройматериалов. Та же СУ-155 до начала строительства в Сибири приобрела в Красноярске кирпичный завод, чтобы обеспечить себя необходимыми стройматериалами. Без этого строить в регионе было невыгодно. К слову, в Красноярске СУ-155 ничего пока не строит. Но в перспективе это помогает быстрее наращивать объемы строительства, параллельно создавая рабочие места, тем самым получая благосклонность региональных властей. Но даже если экспансия в регионы пока не входит в планы девелопера, собственный современный ДСК позволит строить серийные дома, но по проектам, отличающимся от тех, что есть на рынке. В этом, например, видит преимущество представитель ГК "Мортон" Игорь Ладычук. В прошлом году группа объявила о планах построить ДСК, способный выпускать ежегодно панели для строительства 520 тыс. кв. м.

Но есть и минус, указывают участники рынка, - собственное домостроительное производство делает девелопера заложником своей продукции. "Вряд ли кто-то из игроков рынка может себе позволить иметь комбинаты, способные производить строительные материалы и конструкции для всех видов недвижимости - от индивидуальных домов до разнообразных многоэтажек", - сомневается Иван Богатов. Впрочем, и при отсутствии своей производственной базы застройщики могут снизить расходы, а вместе с ними и себестоимость, производя некоторые услуги собственными силами, а не покупая их у сторонних организаций, говорит представитель СУ-155. "Например, обеспечивать собственными силами проектирование, продажи готового жилья", - перечисляет эксперт.

Но даже при наличии четко выстроенных бизнес-процессов внутри компании не стоит забывать про решение вопросов повышения профессионального уровня строителей и внедрения новых технологий, позволяющих увеличить темпы производства домов.

По показателю производительности труда, рассчитываемому как количество возведенных квадратных метров на человека, работающего в строительной отрасли, Россия отстает от США ровно в пять раз, то есть в пять раз больше людей задействовано на возведении того же количества квадратных метров, говорит Александр Вахмистров.

Понимают это и многие российские предприниматели. Большой вклад в создание Делового совета Россия – АСЕАН внесла группа компаний «МОРТОН», основной сферой деятельности которой является строительство. Последние годы по объемам строительства жилья компания стабильно входит в тройку крупнейших в России и первую сотню рейтинга Forbes «200 крупнейших непубличных компаний России».

О том, как на практике развиваются деловые связи российского бизнеса со странами Юго-Восточной Азии, рассказал основатель и президент ГК «МОРТОН» Александр Ручьев.

– Расскажите о вашей компании.

– Наша компания была создана в 1996 году. Мы начинали с капитальных ремонтов, потом постепенно перешли к точечному инвестированию отдельных жилых домов. Последние семь лет занимаемся комплексным освоением территории. Это достаточно увлекательная работа.

– Ваша компания принимала активное участие в учреждении Делового совета Россия АСЕАН. Чем был вызван ваш интерес к этому региону?

– АСЕАН – это динамично развивающийся регион. Кроме того, в построении общества и экономических моделей мы со странами этого региона во многом похожи. Россия, как и эти страны, испытывает проблемы с перенаселенностью городов, и те задачи, которые решает экономика этих стран, их подход в части развития данных территорий схожи с теми проблемами, с которыми мы сталкиваемся здесь, в России.

– Каково ваше участие в реализации планов правительства Подмосковья в области строительства офисно-деловых центров? Интересен ли этот проект иностранным партнерам, в том числе из стран АСЕАН?

– В настоящее время руководством Подмосковья поставлена задача увеличения занятости населения, развития промышленного и инновационного потенциала. С нашей точки зрения, одним из путей решения данной задачи может стать создание крупных офисно-деловых центров. Они дадут населению возможность не только развивать свое дело, но и обучаться новым технологиям и подходам ведения бизнеса в специально созданных для этого бизнес-инкубаторах. На мой взгляд, создание подобного делового кластера – это некий универсальный подход для всех активно развивающихся стран. Как известно, доля занятости населении в промышленности неуклонно снижается. Для того, чтобы дать людям дело, работу, необходимо развивать бизнес в сфере услуг и информации. К сожалению, в России эти области развиты еще не достаточно хорошо. Поэтому создание таких кластеров – это, безусловно, интересно как для российских, так и для зарубежных инвесторов, в том числе из стран АСЕАН.

– В марте этого года на международной строительной выставке в Каннах ваша компания предложила проект строительства монорельсовой дороги, связывающей подмосковные городские образования на юге столицы с Москвой. Планируете ли вы привлечь к этому проекту иностранных партнеров?

– Сейчас мы ведем переговоры с одной из австрийских компаний о применении ее технологий в строительстве и развитии высокоскоростного транспорта, который планируем применить на территории московской области.

Система высокоскоростного транспорта применяется довольно успешно в таких азиатских странах, как Китай и Япония. Создание в этих странах скоростной транспортной сети позволило в значительной степени решить транспортную проблему. Сегодня перед жителями и руководством Москвы и Московской области нависла угроза транспортного коллапса. Большая масса населения дальнего и особенно ближнего Подмосковья работает в Москве. Люди вынуждены часами стоять в пробках. Преодолеть эту проблему поможет развитие системы высокоскоростного транспорта. Для нас основная задача состоит в том, чтобы выбрать наиболее приемлемые технологические решения и немедленно запускать проект в жизнь. С нашей точки зрения, это единственный путь решения вопроса трудовой миграции.

– А есть ли какой-то интерес со стороны правительства Москвы к этому проекту?

– Да, мы провели несколько совещаний с представителями властей Москвы, которые отвечают за развитие транспорта. Интерес к этому направлению есть. Но решение этого вопроса еще в самом начале, потому что он достаточно инновационный в части транспортных систем. Дело в том, что у Москвы есть не совсем позитивный опыт в этой области. Поэтому сейчас стоит задача выработать технологический регламент и этим доказать, что такие решения имеют право на жизнь.

– Каковы планы ГК «МОРТОН», касающиеся участия в конкретных строительных проектах в странах АСЕАН?

– Сейчас мы отрабатываем не универсальный формат некоего делового культурного центра, в котором можно было бы учиться бизнесу, вести бизнес, иметь связи с другими представителями бизнеса с помощью современных коммуникационных технологий. Когда мы этот формат отработаем на месте и увидим его жизнеспособность, планируем второй такой центр строить уже во Вьетнаме. Используя впоследствии сеть таких центров, можно создать среду для бизнеса нового поколения. Такой бизнес будет основан на высокоскоростных инвестиционных технологиях, что позволит участникам почти мгновенно обмениваться информацией и вести дела с партнерами.

– Скажите, пожалуйста, а кроме строительства предполагаете ли вы развитие других направлений бизнеса в странах АСЕАН?

– Разностороннее развитие бизнес-сотрудничества в странах АСЕАН – это, скорее, работа делового совета. У нас есть своя определенная ниша, за рамки которой мы пока не выходим. Мы занимаемся девелопментом, коммерческой недвижимостью, а также технологиями, сопутствующими жилищному строительству. Это тот сектор, который мы сейчас охватываем. У нас дан старт проекту строительства очистных сооружений на базе новой технологической платформы. Это совместный проект с немцами, который мы также будем предлагать как стандартное решение странам АСЕАН.

Но если брать Деловой совет Россия – АСЕАН, то у него задачи немного другие, они могут шире смотреть на этот вопрос. Если бизнесмены будут заинтересованы в развитии собственного бизнеса и собственной программы сотрудничества со странами этого региона, то деловой совет – очень хорошая площадка для развития своего проекта.

– В рамках Петербургского международного экономического форума пройдет Деловой форум Россия АСЕАН. На ваш взгляд, какие вопросы там стоит поднять прежде всего и какие результаты может принести эта встреча?

– Безусловно, нам необходимо искать точки соприкосновения между бизнесом нашей страны и стран, входящих в АСЕАН. Государственные задачи мы решать не можем, для этого есть органы власти. Мы ставим сегодня перед собой такую задачу: максимально плотно познакомиться с представителями крупного бизнеса этих стран, ознакомиться с теми программами поддержки, которые оказывают правительства этих стран своим бизнесменам, и найти точки соприкосновения с ними в части неких взаимных интересов. Среди таких интересов – проникновение технологий, как с нашей стороны к ним, так и с их стороны к нам, а также вопросы взаимного софинансирования.


Новостройки
Квартиры