Заявка на обратный звонок
Контактные данные *
Ваше имя
Телефон
Время звонка
Дата звонка
Удобное время
ч. мин.
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки
Количество комнат
Корпус
Выберите офис *
Комментарий
Заявка на бронирование квартиры
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Выберите офис *
Комментарий
Получить консультацию по квартире
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект
Новостройки *
Корпус
Секция
Этаж
№ квартиры на этаже
Комментарий
Заявка на консультацию в офисе
Контактные данные
Ваше имя *
Телефон *
E-mail
Выберите объект *
Новостройки
Ваш визит *
Офис продаж
Дата консультации
Удобное время
ч. мин.
Комментарий

В журнале «РБК» опубликовано интервью с Президентом ГК «Мортон» Александром Ручьёвым.

Вторник, 08 Октября 2013 г.

Президент ГК «Мортон» дал интервью одному из ведущих периодических изданий – журналу «РБК».
С содержанием интервью можно ознакомиться ниже или на сайте издания.

Владелец группы компаний «Мортон» Александр Ручьев – о русской душе, жизни на природе и новых типах жилой недвижимости.

Ближе к народу

Как вы пришли в строительный бизнес?
В 1994 году мы создали компанию «Мортон» и занялись капитальным ремонтом. Первый проект – достройка жилого дома в Клину – появился в 1999-м. В 2000-м сложилась уникальная ситуация, когда в Москве для выхода на строительный рынок требовались серьезные вложения и связи, а в Подмосковье, наоборот, за инвесторами бегали, потому что рынка еще не было и строить никто не хотел. Тогда мы победили в конкурсе на архитектурно-планировочное решение строительства трех башен, и нам бесплатно выделили земельный участок в центре города Щелково. Правда, в то время мы жестко конкурировали со «Стройметресурсом» и «Социальной инициативой»: их цены были на 20% меньше наших. Мы думали, что не умеем строить, сокращали себестоимость, издержки, но все было напрасно. Однако после ухода недобросовестных девелоперов продажа жилья начала приносить прибыль.

За счет чего ваша компания развивалась в разгар кризиса?
Многие застройщики цеплялись за цены и теряли клиентов, останавливали стройки. Мы же снизили цены до уровня, на котором возник спрос. Да, в кризис наша компания недополучила 2 млрд рублей, но продолжала продавать квартиры. Я понимал, что это не навсегда и рынок восстановится. Время показало, что стратегия была правильной. Жилье начало дорожать, и в прошлом году мы погасили кредиты на 2 млрд рублей, привлеченные в тот период. Эти займы стали для нас мощным подспорьем: на них мы приобрели высоколиквидные площадки в ближайшем Подмосковье по очень выгодным ценам, благодаря чему сразу после кризиса вывели на рынок несколько новых проектов.

Какова кредитная нагрузка ГК «Мортон»?
Наши основные кредиторы – Сбербанк, Московский индустриальный банк, Промсвязьбанк и Фондсервисбанк. Общий объем задолженности группы компаний в целом составляет порядка 14 млрд рублей.

Весной вы совместно с ООО «М-Финанс» и ЗАО «УК «Евразия» запустили ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости). Этот инструмент работает?
Да, это новый продукт на российском рынке. В стране ощущается нехватка объектов для частного инвестирования. Биржевая торговля золотом у нас не практикуется, в алмазах тоже мало кто разбирается – основной объем накоплений идет в недвижимость. А цены на квартиры сегодня такие, что не каждый может себе это позволить. В ЗПИФН стоимость пая равна стоимости 1 кв. м, а минимальный порог инвестирования – менее 60 тыс. рублей. Мы гарантируем доходность не ниже 8,5% годовых.

Некоторые эксперты заявляют, что Москва достигла пиковых цен на жилье и роста, как в 2007 году, уже не будет.
Мировой опыт показывает, что в других странах недвижимость дорожает последние 300 лет. Почему в Москве должно быть по-другому? Рынок в столице ограничен, поэтому стоимость квартир будет непрерывно возрастать, так как спрос всегда будет превышать предложение.

Все на Урал

Сколько еще жилья может вместить столичный регион?
Безусловно, в мегаполисе серьезные ограничения по застройке. Но мы работаем в условиях рынка. И если город уплотнится настолько, что здесь станет невозможно жить, люди просто начнут уезжать. Либо коррекцию произведет государство и перенесет столицу в новое место. Это всегда сопряжено с толчком в развитии экономики страны. В России назрела необходимость переноса столицы в географический центр, например на Урал. Это устранило бы запаздывание обмена информацией между столицей и Владивостоком, передвинуло бы центр принятия решений к Тихоокеанскому бассейну и повысило безопасность. А главное, позволило бы существенно сократить коррупционную составляющую во власти, открыв дорогу свежим кадрам. В любом случае долгосрочный эффект был бы более явным, чем от ряда крупных федеральных программ, реализуемых правительством в настоящее время.

Какие проекты у вашей компании в Москве?
К сожалению, их не так уж много. Это «Солнцево-парк», вошедший в границы Новой Москвы. Мы его начинали продавать, когда только-только закончился кризис, цена первых квартир была всего 48 тыс. рублей за 1 кв. м. Сейчас – 90 тыс. Есть два построенных и заселенных дома на востоке города, проект с апартаментами бизнес-класса на Мосфильмовской улице и несколько площадок в разработке. Кроме того, развиваем небольшую промзону на юго-востоке: выводим промпредприятие и планируем заняться реновацией территории. Там будут офисные площади и жилье. Объем инвестиций в этот проект мы оцениваем приблизительно в 7 млрд рублей. Всего же наш земельный банк позволит в течение следующих семи лет строить и вводить в эксплуатацию по 800–900 тыс. кв. м жилья ежегодно.

В столице у вас было несколько проектов бизнес-класса. Собираетесь повторить этот опыт?
Сегодня у нас нет здесь согласованных проектов, в рамках которых можно строить жилье такого класса. Но в Подмосковье мы изменили концепцию в ряде жилых комплексов и запустили новый продукт – дома высокого качества по индивидуальным проектам. Один из таких объектов – ЖК «Рождественский» – строим в Мытищах, а другой – ЖК «Щитниково» – в Балашихе. Этот формат мы будем развивать, тем более что в области он почти не представлен.

Какова стоимость квадратных метров в этих комплексах?
Они будут на 10–15% дороже, чем стандартный экономкласс. У нас в Московской области средняя цена составляет 65–70 тыс. рублей за 1 кв. м.

Какие направления Подмосковья вам интересны?
Перспективные площадки в области найти можно, но их немного. Они принадлежат в основном государству – федеральным структурам, различным ГУПам – или заняты промзонами. Такие территории тяжелы для освоения, поскольку надо либо выводить промпредприятие, либо приобретать землю с торгов по высоким ценам, а потом еще два-три года заниматься разрешительной документацией. Поэтому проекты будут укрупняться, реализовывать их смогут только сильные компании. А точечная застройка постепенно уйдет с рынка, и это достаточно мощный тренд. Как следствие, количество игроков тоже сократится. Большинство девелоперов займутся комплексным освоением территорий.

Вы планируете реализацию подобного проекта?
Мы намерены спроектировать и построить в Подмосковье город с нуля – с рабочими местами, социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой, чтобы сократить маятниковую миграцию. Параметры уже определены: это 6 млн кв. м жилья, 1 млн «квадратов» – торговые площади и 2 млн – офисно-деловые. Мы обсудили эту идею с ГК «ПИК», нашими давними партнерами, и они готовы включиться в реализацию проекта.

Любые строительные планы в Московском регионе тормозит тяжелая транспортная ситуация. Эта проблема решаема?
Все, что делает государство в части строительства хорд, развязок, магистралей, очень правильно и нужно, но к серьезным переменам, к сожалению, не приведет. Параллельно необходимо развивать надземные транспортные системы. «Мортон» совместно с немецкими партнерами приступил к предпроектным работам по созданию подвесной надземной транспортной системы. На первом этапе мы запустим два пилотных проекта. Один из них – в Ленинском районе. Там такая система свяжет территории между железнодорожной станцией Бутово и транспортно-пересадочным узлом на Каширском шоссе. Вторая линия планируется в Балашихе, в микрорайоне Новый, рядом с микрорайоном «Сакраменто». От него транспортная система будет проведена до железнодорожной станции, откуда на Курский вокзал ходит скоростной электропоезд, и далее до метро.

Каков объем инвестиций в надземную дорогу?
Цена вопроса достаточно высока: 1 км стоит порядка 14–18 млн евро. Но это единственная система, отработанная в Европе и Азии, которая может всерьез повлиять на столичную транспортную ситуацию.

На MIPIM вы также объявили о создании собственного ДСК. Когда стартует проект?
Работы совместно с немецкой компанией Prilhofer уже начались. Самый современный в мире комбинат появится в Наро-Фоминском районе, в бизнес-парке «Котово». Объем инвестиций под ключ превышает 8–9 млрд рублей.

Строить с душой

Как вы оцениваете перспективы строительства малоэтажного жилья? Вашим первым проектом стал микрорайон «Сакраменто» на Горьковском шоссе, довольны результатом?
Когда мы его начинали, предполагали, что он будет супервостребованным за счет уникального формата малоэтажной застройки. Действительно, спланировали красивые двух-трехэтажные дома – похоже на маленькую Швейцарию. Но мы не учли, что есть два пиковых формата застройки – большой плотности и сверхмалой. Грубо говоря, город или коттеджный поселок. Так вот, чтобы проект был успешным, преимущества этих форматов должны быть доведены до максимума. Если на участке в 30 га проживают 10 тыс. человек, то для них можно создать всю инфраструктуру – социальную, культурную, бытовую. Но если, как у нас в «Сакраменто», 1,5 тыс. человек, получается, что это и не индивидуальное хозяйство, и не полноценные городские квартиры. Поэтому мы приняли решение не развивать данный формат. Если и займемся чем-то новым, то это будут усадьбы.

Вы уже разработали концепцию подобного проекта?
Да, «Город усадеб». У нас есть порядка 400 га земли сельхозназначения в 15 км от МКАД, на востоке Подмосковья. Там и попытаемся реализовать этот проект. В моем понимании усадьба – это большой дом от 500 кв. м и земельный участок не меньше 0,5 га, на котором можно вести домашнее хозяйство. Если брать участок с подрядом, то мы построим дом площадью 500–600 кв. м. Его стоимость под ключ будет сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры в ближайшем Подмосковье – приблизительно 7 млн рублей. Участки без подряда будем продавать по 1 тыс. долларов за сотку.

Почему вы выбрали именно такой формат?
Я сам живу за городом, и с каждым годом к земле тянет все больше. Мы там выращиваем плодовые деревья, кабачки. Полагаю, для русского человека подобный формат оптимален. В нашем ментальном коде заложено стремление жить и работать на земле. От этого мы только здоровее становимся, морально и физически. Мне нравятся продукты, выращенные на домашнем участке, и чувствовать себя частью природы – это прекрасно.

Вы строите городские дома, но предпочитаете жить за городом?
Спрос этого требует. «Город усадеб» – новое для рынка явление, и пока неясно, будет ли такой проект популярен. Мы запустим «пилот» и посмотрим.

Есть ли у вас хобби или спортивные увлечения?
Мое хобби – изучение русской истории. Мы единственная из древнейших цивилизаций, которая поднималась на невиданные высоты развития – начиная с Гардарики, «страны градов», потом – Российская империя, СССР. И каждый раз теряла многие свои достижения, падая вниз, и снова вставала на ноги. Видимо, и сейчас наступает время, когда дно уже достигнуто и Россия начинает подъем на новые рубежи. Как предначертано в пророчествах преподобного оптинского старца Анатолия: «Будет шторм. Русский корабль будет разбит. Но ведь и на щепках и обломках люди спасаются. …и все щепки и обломки волею Божией и силой Его соберутся и соединятся, и воссоздастся корабль в своей красе и пойдет своим путем». И здесь без строителей уже никак не обойтись.



Новостройки
Квартиры